主持人：各位搜房网友大家好，不久之前，市房地产交易中心发布新的公告，即日起我市将实行新的房屋登记规定。在这个新办法公告之后，在搜房网论坛上引起热烈讨论，许多网友刨除各种关于房屋登记的各种问题，相比较房产证，房屋登记这一道在发放房产证前进行的工作程序对市民而言还比较陌生，今天搜房网特别邀请到永建律师事务所张士举律师做客搜房网有约，和网友们一起来讨论有关房屋登记的各方面内容。
浙江甬建律师事务所律师、法学硕士张士举：主持人好，各位网友大家好！
主持人：先介绍一下房屋登记的概念？
浙江甬建律师事务所律师、法学硕士张士举：2008年7月1日我们国家开始施行新的房屋登记办法，这个办法实施以后，房屋登记的概念更加清晰了，房屋登记的概念实际上是登记机关，把权利人的权属面积、坐落的位置等等这些信息记载在登记簿上的一种行为就叫房屋登记。大家一听这个概念就清楚了，房屋登记主要内容是登记机关把房屋的信息登记在登记簿上的行为。第二个附属产品，是根据这个登记簿给权利人发房产证，这是登记的第二个含义。所以这个登记对我们老百姓来讲是两个，一个是登记在登记簿上的信息，第二个是根据这个给你发一个证。
主持人：我们都知道，房产证是等房子交付的时候就给你证及但你购买的时候不一定交付了，在你买下房子和发证以前有一个有效的法律行为就是这个房子登记吗？
浙江甬建律师事务所律师、法学硕士张士举：签了买房合同和拿到产权证之间实际上是一个权利真空时期，权利准备向买售人转移，但转移还没有完成，这要登记机关把你买房坐落的位置、面积等等信息，记载在登记簿上完成的那个时候，登记行为才完成，这个时候房子才是属于你。原来只是属于一个合同，比如说房子把房子买给你，可是房子涨价以后，开发商又把这个房子卖给了别人。房子登记行为完成以后，别人就不能再卖这个房子。
主持人：我们这个房屋登记法办法是根据物权法来做一个新的办法。
浙江甬建律师事务所律师、法学硕士张士举：是的
主持人：这个跟以前的有什么差别。
浙江甬建律师事务所律师、法学硕士张士举：原来的登记原则是和物权法相冲突，登记规则是在物权法之前生效，物权法出来以后有一些基本的规则，包括登记簿效力大于房产证的效力，预告登记等一些新型的登记，在原来的登记原则中都没有。在新的房屋登记办法中把这些都规定进去了。归纳起来有这样几个主要的变化：
，买房阶段，房子还没有登记，你享有什么权利，开发商一房二卖怎么办，他就增加了一个预告登记制度，你拿到这个买卖合同签订以后，就可以申请预告登记，预告登记以后开发商就不可以把这个房子卖给别人，当然这个时候房产证还没有办下来，这是一个临时性的保护措施。
还有很多朋友可能会遇到的，比如说家庭夫妻共有的财产以前我们习惯登记在一个人的名下，现在新的办法是共有财产一定要共同登记，这在以前登记规则中是没有。还有对未成年人财产怎么样处理，这在以前也是没有。另外在登记对象上有很大的拓展，我们以前说房屋登记仅仅是指城市的房屋登记，对乡村，房屋是没有登记规则，这一次把城乡所有的用来居住的房屋都适用一个登记的规则，但具体的程序上有一些区别。还有一些区别，比如以前我们登记房屋仅限于居住、写字楼，对建筑物都不是登记对象，这一次把建筑物，不是作为生活用的，把一些经济上的用途，但也不是房子的东西，这些也可以办法登记。还有一个就是小区共有部分的产权，以前这方面有很多纠纷，这一部分产权按照老的规则没有要求登记，新的规则要求登记，这些会对普通居民产生比较大影响，大家有必要注意一下。
主持人：现在房屋登记办法比原来涵盖的内容更加的广泛，也更加的细致。
张律师作客我们的搜房网有约大概的讲了一些，在我们搜房网论坛上有很多问题，我们也会具体的解答一些，大家都可以通过打电话或者是发帖子的形势把问题提出出来，我们张律师会对这些问题进行解答。
在预告发布的时候很多网友已经在论坛上发出了自己的问题，我们首先就这些问题进一个解答。
浙江甬建律师事务所律师、法学硕士张士举：现在已经有比较多的网友在论坛上提出了一些问题，我们也可以来解答这些问题，网友也可以陆续发出新的问题，我们就一把典型的主要问题给大家做一些解答。
主持人：先来看个问题。有一个网友说，工程竣工验收合格以后，是否可以叫做交房，是不是要在竣工综合验收合格以后才可以交房，如果是这样的怎么样协商，如果被房产公司欺骗是竣工工程验收合格后才能交房，那怎么办呢？
浙江甬建律师事务所律师、法学硕士张士举：现在大家对这个房屋的关注不仅仅是这个本本，更关注这个房屋的内在质量，是否符合要求，随着生活质量的提高和律师意识得提高是一个具体的表现，这非常好。房屋在符合什么条件才可以交付使用，根据我们的现行政策的要求，无论是居住用房，还是写字楼也好，所有这些建筑物，只要是人使用的，都必须经过综合验收合格才可以投入使用，才可以交付。综合验收是指什么呢？就是包括对它消防、环保、卫生以及其他的一些安全措施，综合的、总体进行验收，各项评估都合格以后在才可以交付。很多朋友说，开发商告诉我验收合格，我怎么知道是不是呢？这里面有一个问题，综合验收这个环节不是开发商自己进行，是要质监部门，消防部门，很多政府主管部门来进行，他们进行综合验收的时候就形成综合验收文件和报告，这个报告是房屋终生档案，和人的体验一样，医生说我身体很好，证据就是体验报告，你的哪一项指标是否符合要求，综合验收报告就类似于这个，这是一个性的档案，要是归到主管部门里面去的。如果有朋友对你这个房屋是不是经过综合验收合格有疑问，可以到这些部门查核。
主持人：有一个未来之风问张律师，商品房子九按套计价面积的差异如何处理，合同中第四条中按套计价，合同第五条“面积确认及面积差异处理”中写到了，当事人选择按套计价，不实用本条约定。另外，在合同的补充协议中这样写，本《买卖合同》第五条，面积确认及面积差异处理”款，补充：1、因政府部门的房屋建筑面积测量规定变化，造成面积误差，双方不接触合同，产权登记面积为准，单价不变，总价按实结算。2、因政府部门提出的设计变更造成面积误差的，双方不接触合同，以产权登记面积为准，单价不变，总价按实结算。请问，该条补充条款是否适用于按套计价？当我的实际交房面积达于合同约定的建筑面积时，我是否应该补差价给房产公司。
浙江甬建律师事务所律师、法学硕士张士举：这个朋友提的问题比较具有代表性，这个房子究竟是按平方米，还是来按一套来计总价，完全在于买卖双方协商。这个朋友原则约定是来按套来计，意味着他锁定的是一个固定空间，但这个空间有可能会缩小也可能会扩充一点，但是这个朋友在约定要按套的原则下，又做了一个附加条件，做了一个变更，就是在两种情况下，按套的面积修改为按照实际面积来计算，要多退少补，他们约定是政府规划调整，我这个房子条件不错，但规划调整了，我也要做适当的调整这是一种情况。还有一种情况，规划没有调整，但是这个设计出来跟我原来的那个有差异。除了这两个情况以后，都是按照套来计价。
我建议朋友在买房的时候，原则上来说，按照平方米来计价，对确定你的权益更有保障一些，按照套来计，往往因为规划调整，测量的原因，可能造成面积有比较大的波动，也可能会缩小很多，或者是扩充很多，这会引起不必要的矛盾和纠纷，按照具体的平方米来计，比较容易操作。
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