险资大举攻入楼市 今年或成土地“大买家”

中国建设报  2011-01-06 23:23

[摘要] 业内人士预计，今年保险资金将成为地产大宗交易的主要买家，而此次险资企业出手拿地开发自用项目，符合现行政策规定。

理性消费观应如何引导

尽管不理性的住房消费观仍然存在，但近年来，随着年轻人观念进一步解放，"裸婚"、"买房不如环游世界"等观念开始逐渐流行，人们的住房消费观念正在发生改变。

人们自身观念转变的同时，专家呼吁，政府和企业都应该积极创造条件，引导人们逐渐树立"先租后买，先小后大"的理性住房消费观。

先租后买，首先要有房可租，而且有稳定、便宜的房子可租。目前年轻人之所以要买房而不愿租房，与我国的住房租赁市场不发达、不规范有很大的关系。因此要为年轻人积累购房能力创造社会环境，以法律法规规范租赁市场。住房和城乡建设部近日出台《商品房租赁管理办法》，明确要求房屋租赁合同期内，出租人不得单方随意提高租金。还要求主管部门提高租赁服务水平，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。房屋租赁市场的进一步规范，也将鼓励更多年轻人选择租房。

从2011年起，我国将加大公共租赁房的建设力度，今后，公共租赁房将成为最主要的保障房形式。公共租赁房为刚工作的年轻人提供了覆盖广泛、价格较低、可以长期租住的房子，能帮助年轻人度过购房积累期。

先小后大，则需要房地产市场提供足够的中小套型、中低价位普通商品房。秦虹认为，要坚持明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例，并切实落实相关的供地计划。同时要引导企业，根据市场需求，积极开发中小户型商品房。

此外，政府还要控制好房价上涨速度，形成较合理的租售比。秦虹说："我国目前购房年龄降低，与房价上涨过快不无关系，如果收入增长的速度长时期持续低于房价上涨速度，低龄化、超前性、恐慌性购房就很难避免。"2010年以来的房地产市场调控政策，目标就是抑制房价过快上涨，这有利于年轻人合理安排购房计划，减少盲目购房和勉强购房带来的风险。

易宪容：遏制银行冲动 房贷重新定价时机已到

元旦小长假一过，应该到了银行重定住房按揭贷款利率的阶段。

2008年底及2009年初，根据国务院的131号文件及央行的302号文件，个人住房按揭贷款利率全面下调(尽管文件要求各商业银行对第二套以上的住房按风险自主定价，但是各行基本上是按利率下限定价)。由于2009年既没调整信贷政策，也没调整基准利率，过度的住房信贷优惠政策持续了两年多。

2010年国十条出台之后，央行又出台了275号文件，而且央行的货币政策工具开始全面启动。可以看出，近几个月来，政府希望用差别化的住房信贷政策来遏制投机炒作，不仅调整了个人住房信贷政策，而且通过加息让货币政策转向，即由适度宽松的货币政策转向稳健的货币政策。不过令人遗憾的是，目前已进入2011年了，个人房贷利率仍无全面调整的迹象。

在国十条及275号文件之中，不仅要求停止第三套及以上的住房贷款及个人异地住房贷款，而且也要求各商业银行对个人住房按揭贷款采取差别化的政策。比如套住房的首付比例提高，贷款以风险定价；第二套以上住房的贷款的首付比例及利率全面提高。按理说，在这样的政策基础上，各商业银行应该在合理评估贷款风险的基础上，按照原有贷款合同约定条款可对个人房贷未偿还部分的利率重新定价，让其利率逐渐回归到常态水平(目前至少低200个基点)。但是，目前还没有看到有商业银行在着手该工作。

去年底央行的两次加息，其巧妙不仅在于一般意义上收紧整个银行体系信贷规模，更重要的是从价格机制上抑制了商行信贷扩张的冲动。我们可以看到，这央行两次的加息采取了存贷款利率上调不对称的方式。即中长期的存款利率上调幅度远大于中长期的贷款利率上调幅度。比如，3年期和5年期存款的利率分别由3.33%和3.60%上升到4.15%和4.55%，分别上涨了0.82%和0.95%，上涨幅度分别为24.6%和26.4%。而3-5年期和5年期以上的贷款利率则分别由5.76%和5.94%上升到6.22%和6.40%，利率都上涨了0.46%，上涨幅度为8%左右。按照已有的利率水平，在两次加息之前，5年期以上的个人按揭贷款如果为7折优惠其利率为4.158%，而当时的银行5年期存款利率仅为3.60%，因此商业银行的个人按揭7折优惠贷款仍然是有利可图的。但是两次加息之后，5年期以上的个人按揭贷款如果为7折优惠其利率为4.48%，而现在银行5年期存款利率为4.55%，在现在的条件下，商业银行经营每一笔这种贷款都得亏损。在这种情况下，商业银行希望增加个人住房按揭贷款进行过度的信贷扩张来增加其业绩根本就不可能，还得补贴给借款人。如果个人按揭贷款的利率为8.5折优惠，其利率为5.44%，其利差也只有0.89%，还不足商业银行管理成本。在这种情况下，商业银行对个人按揭贷款规模扩张的冲动有可能会全面收缩。

但是，目前国内商业银行对个人按揭贷款的冲动仍十分强烈，再加上银行信贷人员的既得利益(不少银行信贷人员或其亲友本身就是住房投机炒作主力军成员)，国十条在各地存在很大的阻力。不少商业银行都在试图冲破国十条差异化的信贷政策的限制。

正因为不少与商业银行关系密切的人是国内住房市场炒作主力，在央行的个人住房按揭贷款发生变化之后，不少商业银行可能采取规避国十条差异化的信贷政策。

按照当前的贷款合同规则，绝大多数都应一年一次地重定贷款利率，比如2009年1月时，就是按照新的信贷政策让所有住房按揭贷款利率全面下降的。同理，在进入2011年1月后，2010年以前的个人住房按揭贷款利率也要根据新的信贷政策精神全面重定，利率将快速上升。在这种情况下，不仅会对住房市场投机炒作打击严重，也会由此改变房地产的预期。

现在，就看国内商业银行如何行动了，如果商行不根据新的信贷政策精神调整按揭贷款利率，那房地产市场投机炒作仍会继续；如果商行真正行动，房地产市场价格回调或有可能。