[摘要] “宁波的房价什么时候会涨？现在的出清周期大概十个月，已经接近合理库存。事实上中心城区已经出现供求失衡，尤其是中小户型产品，因此二手房继续热络，限购一旦松动，中心城区将最先受益。”
昨日（9月24日），爱地房产市场总监许哲微博发表预言：“宁波的房价什么时候会涨？现在的出清周期大概十个月，已经接近合理库存。事实上中心城区已经出现供求失衡，尤其是中小户型产品，因此二手房继续热络，限购一旦松动，中新（心）城区将受益。房价上涨的制度性因素未变，调控的同时并未改革，因此涨价与调控将会玩翘翘板，真正的回归只会在危机爆发后了。”
二线城市库存量下降至12个月 2013年下半年房价可能开始上涨
渣打银行9月22日发布了《2013年中国宏观经济预测报告》，报告中预判：中国房价可能在库存消化完之后，从明年下半年开始上涨。
渣打指出，2013年上半年，中国房地产市场仍以消化住房库存为主，预期限购令会有一定的松动，但不会取消，房产税也不会大面积铺开。渣打认为，房产税应该是累进税(能够降低征用农地的动机)，并且要合理(城市居民应该为城市的基础设施纳税)，但开征一个新的税种在政治上非常困难。但随着其余地方库存下降，2013年下半年房价可能开始上涨。
此前7月份，渣打也曾在其发布的研究报告中透露过以上观点，报告称，像上海、北京、深圳和广州这些一线城市不应出现太大的库存问题，因为它们是国际化城市，而土地供应是有限的，因此一线城市的房屋库存在达到仅5个月的库存高点之后，至2012年底将可能出现负值。而二线城市年初房屋库存高达近25个月的量、现在下降到12个月。
据渣打估测，如果当前的销量水平得以维持，房屋库存水平将持续下降，直至2013年底。
存销比进入合理区间 房价短期内不会报复性反弹
业内调查报告显示，包括北上广深在内的十大城市8月份的新建商品住宅平均存销比为9，即库存只需9个月便可消化。这是近16个月来，存销比首次进入合理区间（6~9个月）。而在今年年初，这一数值还在12个月以上的“过大区间”徘徊，一度达到18个月的高位，仅过去半年，这一数字已经迅速降到9个月，并逼近6个月的“心理底线”。（存销比的合理区间为6~9个月，偏小区间为3~6个月，偏大区间为9~12个月，过大区间为12个月以上。）
市场人士分析认为，作为直接反映楼市冷暖的数据指标，存销比下降不仅表明楼市回暖，更暗示房价存在反弹的可能。
“如果没有限购，楼市存销比在6左右，报复性反弹就会出现。”不过，在调控的大背景下，投资性需求难以进入楼市，因此，短期内出现报复性反弹的可能性不大，但房价上涨的压力还是比较大的。
业内分析师认为，一方面，去年商品住宅的新开工面积的持续下跌，导致今年1~8月的商品住宅供应量下降；另一方面，受调控政策影响逐渐减弱，刚需和改善性需求逐步释放，商品住宅成交上升，新建商品住宅的可售量持续下降。
数据显示，十大城市中，上海8月份新建商品住宅存销比为12.3，北京为8.2，广州为7.4，深圳为7.2。可见，一线城市中，除上海存销比依然维持在高位外，其他三个城市的存销比均较低，房价上涨压力可见一斑。
此外，杭州8月份的存销比仅为5.7，据住在杭州网统计，截至9月18日，杭州主城区今年已成交住宅26766套，是去年全年成交量的两倍以上。26766套的住宅成交量也超过2010年全年的住宅成交量，仅次于2009年的51463套。
未来几个月，由于开发商年底回笼资金的要求，房企将加速推盘，从而增加供应量。同时，积压的购房需求也逐步释放，预计需求的增量依然大于供应量，故存量还会继续延续下跌趋势。
另一方面，商品房销售面积将无悬念地继续上升，预计四季度存销比仍在合理区间徘徊，估计明年上半年会回落至偏小区间，届时房价上涨的压力将进一步增大。
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