[摘要] 听多了在其他国家做房东遇到的不靠谱事，英国的「靠谱」让人眼前一亮。比如英国的房地产政策对海外投资者不征收资本利得税、房产税，而且出售房屋的时候，也不像澳大利亚那样规定只能出售给本国人。再比如英国的法律法规倾向于保护业主，而美国和加拿大则倾向于保护租户。
听多了在其他国家做房东遇到的不靠谱事，英国的「靠谱」让人眼前一亮。比如英国房地产政策对海外投资者不征收资本利得税、房产税，而且出售房屋的时候，也不像澳大利亚那样规定只能出售给本国人。再比如英国的法律法规倾向于保护业主，而美国和加拿大则倾向于保护租户。当然，更重要的是房价稳定。今年以来，伦敦每个月房屋均价都会上涨0.6%~0.7%，租金的涨幅同样可观。
尽管伦敦的住宅出了名的昂贵，但丝毫不能阻挡中国购房客的热情。「中国人」也成为英国开发商最重视的客户。为了接待看房的中国投资者，英国的住宅开发商——邦瑞房地产(BarrattHomes)伦敦总部在今年3月成立了一个「中国客户协调小组」。10月16日，另一家大开发商伯克利集团(Berkeley Group)在北京开放了其在中国内地的个物业展示中心。
海外置业新热点
在国内经济增速放缓、房地产调控政策影响及人民币等多重因素的催化下，中国高净值人群开始更多将目光转向海外住宅市场，以实现资产保值和增值。海外各大品牌开发商也看好国内市场，有「楼市风向标」之称的北京秋季房展会9月底在北京展览馆举行，来自美国、加拿大、澳大利亚、英国、阿联酋等国家和地区的260余个项目到北京「淘金」。
由于过去以移民为目的的购房占据主流，国人最关注还是美国、加拿大、澳大利亚等移民热门国家。不过随着单纯以投资为目的置业海外的国人越来越多，一些非移民国家也开始受到热捧。独立于欧元区外的货币体系、长时间稳定规范的市场机制以及长期作为世界重要经济文化中心的历史文化积淀，使伦敦走入了国内买家的视线。
国内买家注意到伦敦还有一个有趣原因。统计显示，近三个月内，李嘉诚已卖出了约1000亿港元的内地和香港资产。而李嘉诚在欧洲的投资大部分都指向了英国。不少中国富豪也闻风而动，把目光瞄准了英国。
随着英国经济复苏迹象日益明显，再加上政府的刺激政策和当前超低利率以及消费者信心上升，英国房地产市场在经历长时间冷清后终于迎来了春天。今年以来英国房地产市场走势一路飘红，房价不断上升。英国国家统计局实时数据显示，截至今年6月份的12个月间，英国房价同比增长了3.1%。经济学家认为英国房价或将出现另一轮疯涨。
海外尤其是中国买家在伦敦市场可享有些有利条件，使其成为规避风险和获取利益的选择。这些有利条件包括：海外买家持有及转手房产均不设限制;人民币兑英镑的汇率优势可使得中国买家节省近三成的购房成本;海外买家无须支付房产税、资本利得税(增值税)，使投资化;海外买家可申请购房贷款，利率低至3%，贷款比例高达75%;租赁市场表现强劲，租金率高;大部分房屋可拥有产权或长期租赁产权;完善的法律、税务及简单便捷的购房体系，使海外投资者在国内即可轻松购买伦敦物业。伦敦的房产产权的是125年，还有250年和999年产权的。
目前在伦敦中心地区购置物业买家仅有30%是英国投资者，其余70%为海外投资者，其中亚洲投资者的占比接近35%。在这些亚洲买家中，年龄在40岁以上的买家约占到84%;从职业来看，来自金融行业的买家占比，约为23%。
长线投资为主
在伦敦置业的海外买家，大部分不是自住，而是将伦敦房产视为投资渠道，将它们出租，以租养贷。中国业主大部分将房产视为一种长线投资，大多准备持有10年以上，对短期回报期待不高。
今年，位于伦敦市中心泰晤士河畔的地标性项目Battersea Power Station，其中一栋楼顶层户型最终被中国买家以7000万元人民币购得，折合单价约为21万元/平方米。目前伦敦的住宅公寓——水岸豪宅项目The Tower某高楼层的一套2000平方英尺的3居单位，也被中国买家以4300万元人民币买下。不过，卖的还是总价50万英镑左右的公寓。
目前在英国生活的中国人超8万，其中留学生数量超过1.2万，日益增长的留学生群体成为买房的动力。英国的房租很昂贵，对于那些计划在英国学习或者工作三年以上的外国人而言，买房或许更划算一些。这种情况在伦敦更为明显，比如一个学生在伦敦租一间一居室房子，每月的房租大约要1000英镑。然而，如果在同样地段购买同一类房子可能需要25万英镑，贷款每个月还款400英镑左右。不必担心房子卖出的时候会贬值，一套剑桥郡的房价通常6年能翻一倍。能够送子女出国留学的中国家庭，一般都具有一定的经济实力，在当地买套房，子女住得舒服，同时作为一种投资，一举两得。
外国投资者购买伦敦的房屋，需要至少首付30%。中国银行伦敦分行可以为国人提供贷款，利率3.85%。不过，客户要为银行的服务支付一笔费用。部分英国银行也会向中国业主提供贷款，但要求相对较多。
早在金融危机前，英国政府就规定外国投资者并不需要缴房产税，外国投资者需要缴付的主要税种是印花税。英国的印花税根据不同的交易价格有不同的比例，房价在25万至50万英镑这一档，税率3%，中国购房者大都处于这一档;另一档是100万至200万英镑购房金额，税率5%。
对于中国投资者来说，还有一个汇款的问题。根据中国外汇管理的相关法规，每年每人的结汇金额不得超过5万美元。如果购房款金额不是很高，可以使用家人的外汇额度。对于金额更大的支付，银行可以提供一些特殊通道。比如买够相当数量私人理财产品，然后经手银行通过其海外分行以此作为抵押，再贷款给客户，直接支付给房地产商。
兴奋的英国
实际上，大量中国投资者到来，已令英国房地产商感受到一阵阵惊喜。英国开发商逐渐认识到中国买家持续而强大的购买力，不约而同地进军中国市场。
「2013年，中国内地业主将为邦瑞贡献10亿人民币销售额。」这是邦瑞房地产北京代表处首席代表兼总经理白兮给出的预计。
2008之前，邦瑞在伦敦房地产市场的业主多来自英国本地和欧洲其他国家，但2009年以后，中国内地的投资者开始进入伦敦。白兮提供的数据称，2011年，邦瑞在伦敦新建住宅的投资者，亚洲买家所占比例已升至31%，当时亚洲买家90%以上来自中国香港、新加坡和韩国。而从2012年开始，马来西亚和印度买家逐渐多起来，中国内地的买家更是接踵而至。
海外房企在华销售的主流方式是与中介合作，发包给房产中介销售，并支付。但邦瑞的方式是中介与自销并行。这种模式必然会推高营销成本，但白兮表示，之所以在中国设立代表处，花更多的成本，是基于中国客户将在未来将成为购买主力的判断，是战略上的长远考虑。
伯克利集团国际业务拓展部总监Paul Bennett表示：「随着中国投资者对投资英国房地产市场的热情日益高涨，我们意识到在北京设立物业推广展示中心的必要性。投资者来到这里可以参加并了解伯克利集团在英国开发的项目，并享有与英国本土同步的购房机会。」目前，伯克利在伦敦等地拥有70余个可售项目，除了豪宅物业外还有经济型投资产品，总价从25万到5000万英镑不等。
房价增速及需求齐创新高，这对现任英国政府无疑是一个好消息，表明其所实施的一系列刺激经济举措正在发生作用。房地产市场对英国经济非常重要，因为它同社会财富、信心、公众情绪和消费喜好有密切关联。购房的人多了，表明人们对自己的收入更有信心了。同时房地产市场活跃还可以带动建筑、运输、装修、建材等行业迅速发展。
为房价上涨感到高兴的还有那些已经拥有一套或者多套房产的人。特别是在伦敦地区，有些好地段的房主就利用现在的高房价套利。今年8月，位于伦敦市中心的前欧洲理事会对外关系委员会办公大楼被以2150万英镑的价格出售给了开发商。此外伦敦的一家房地产开发商透露，他们在不久前以4000万英镑的价格出售了巴西驻英国使馆大楼。据英国媒体报道，这些位于市中心的使馆房产在出售后都会被开发商改造成私人公寓，以满足那些主要来自国外的富人买主的需求。
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中心区域更保值
面对英国不断上涨的房价，有人担心英国房地产市场会出现泡沫，市场会受到房价急剧回调的打击。英国财政大臣乔治·奥斯本日前在英国董事协会举行的年会上否认英国房地产市场过热和出现房价泡沫的说法，并表示他将与英国央行英格兰银行共同努力，紧密跟踪房地产市场走势，防止出现过热的风险。央行负责监控经济可能出现的风险，其中包括房价泡沫等风险。
英国央行行长马克·卡尼最近对议会财政委员会表示，央行已准备了一整套措施加强对房价的监督，其中包括加强对房贷发放的监督。
卡尼认为，房地产市场的复苏并没有在英国所有地区出现，目前，英国多数地区的房价还没有恢复到金融危机之前的水平。英国房价的地区差别非常大，英格兰特别是伦敦地区的房价持续上升，而北爱尔兰和苏格兰房价继续下跌。官方数据显示，截至今年6月份的12个月间，英格兰房价上涨3.3%，其中伦敦地区上涨8.1%，威尔士上涨4.3%，但是苏格兰却下跌0.9%，北爱尔兰下跌0.4%。
英国大幅度的房价上涨只发生在伦敦，同样的情况也出现在类似于纽约这样的大城市。房地产在全球经济中扮演了新角色：市中心的房产不再是为了普通居民提供居所而存在，它们存在的意义是为富人提供安全的高的资产。当一个城市的房产成为「全球储备货币」时，就会成为资本的避风港，伦敦率先完成了这一使命。在欧美这种成熟市场，房地产投资并不高，但稳定的长期前景仍然足以吸引大量资金。即使在金融危机和欧债危机的愁云惨雾下，伦敦房地产市场仍被视作「超级安全」的天堂。在过去的15年间，英国的平均房价已上涨了177%，而伦敦的房价增幅15年间更是高达276%。
目前伦敦的房地产发展状况还非常健康，风险也相对较小。首先伦敦平均房价是平均双薪家庭年收入的4至5倍左右，与中国市场上超过10倍的房价收入比相比还称不上泡沫;其次对于大量的海外投资者而言，购买房产的目的并不是为了炒房，而且伦敦房产的平均空置率也并不高;第三从伦敦房产平均6%到7%的出租率来说也相对比较合理。
金融危机最严重的时候伦敦周边部分区域的房价下跌了10%至30%，但是在不到半年的时间里就迅速回升到原位，足以说明市场的根基并没有动摇。而伦敦中心区域，房价不但没有受到金融危机的影响，还受到海外避险资金的追捧不断推高。虽然部分地区的房产价格有可能被国际买家炒起来，但是伦敦房产的供应量是非常有限的，因此炒房的现象也不会大范围发生。#p#副标题#e#
稳定的租赁市场
得益于稳定而又规范的房屋租赁市场，在伦敦投资豪宅除了坐等外往往还能得到丰厚的年。租金收入减去所有的日常维护费用和贷款费用，会有非常可观的盈余，通常会达到5%~6%的纯。由于流动人口多、房价较贵和住房抵押贷款门槛较高，伦敦的家庭住房拥有率刚刚超过60%。大学生、无房族、外来人口等为房屋租赁提供了巨大的市场。
今年6月，英国一家独立调查机构和剑桥大学联合公布研究报告称，伴随英国经济不景气的局面持续，到2025年，只有大约27%的英国年轻家庭还有按揭购房的能力，与上世纪90年代初相比大幅缩减。那些独自生活的人，想要「拥有自己的家」会更加艰难。
让英国年轻一代感到买房难的原因来自多方面。虽然英国经济持续疲软，但房价并没有整体出现大滑坡，而房租又节节上升，个人工资由于通胀因素不增反降，让那些原本计划先花少量的钱租房，逐步攒够首付买房的年轻家庭感到自己的购房计划越来越漫长。
与此同时，有孩子的家庭数量在增长，那些有了宝宝的英国年轻父母是压力的群体。因为夫妻俩的月工资收入往往半数都用来缴纳房租，养育孩子的开销则会让他们几乎每个月都剩不下多少钱。英国《星期日邮报》称，包括伦敦在内的英格兰地区，一些年轻夫妇甚至要拿出86%的月收入，花在租房以及煤气水电等方面，成本比5年前翻了一倍还多。
年轻家庭买房难最突出的地区就是伦敦，如今伦敦市中心的房价是2005年116%，虽然在55至75岁的英国人中，仍有93%的人将拥有自己的房屋作为人生的「目标」，但已有超过一半的35岁及以下年龄的英国人选择租房。这种变化显示英国在追随德国和法国的居住文化，在这两个国家长期租房是一种常态。德国的租房者比例高达61%，在欧洲各国中。英国的房贷按揭银行之一哈利法克斯银行在去年对4000名年龄在20岁到45岁之间的英国人进行的一次抽样调查也显示，有46%的受访者相信，英国将进入「全民租房」时代。
今年3月，英国政府推出一项「购房援助」计划，英国居民只需支付5%的首付，就可以买一套房。这一政策正在快速发酵，6月至8月，英国当地银行的按揭贷款量增长了40亿英镑以上，超过2012年全年按揭总量。但整体来说，英国仍将是一个长期稳定的租房市场。另一方面，华人也有机会享受英国的各项购房援助政策，拥有英国国籍或英国居留权的华人可完全享受政府提供的所有四大类购房资助计划。而已持有超过3年英国Tier 2工作签证的人士，金融机构也很乐意为他们提供按揭。
做伦敦房东，要做哪些「功课」?
1. 明确置业目的
自住还是投资出租，或是纯粹投资?优先考虑子女教育还是其他?投资者应根据不同目的，选择不同的房产类型。例如，海外住宅物业通常将房价和土地价格分开计算，房产每年折旧，而土地却长期「增值」，购买具有使用权的房产更有长期投资价值。银行的按揭利率针对不同置业目的也有所不同。
2. 了解当地房产的情况以及市场情况
寻求专业服务公司的帮助，一份专业查房报告可能让你议价时有更大的空间，节省大笔金钱。了解当地房价的历史记录和未来趋势，有助于做出明智的判断。
3. 了解置业成本和各种税费
英国目前为鼓励海外人士在当地购房，对在当地购房的海外人士不征收房产增值税(资本利得税)。除了房款之外，买家还需支付房地产档案和房产测量检验费，房地产档案登记/地契费，印花税，市政物业税，物业管理费，还有必不可少的律师费，因为所有地产交易必须有律师参与，以确保投资者利益。
4. 重视合同责任，及时缴费
买家如果有任何疑问，不要急着签合同。一旦签订合同，那一刻起就具有约束双方的法律效力，买家必须按照合同规定严格操作，以避免可能的麻烦和法律风险。拖欠银行按揭贷款和其他付款不仅影响自己的信用记录，还可能遭遇利息索赔甚至律师函收房警告，预付款也无法拿回。另外一方面，如果房子质量或者开发商责任范围出现任何问题，买家也享有权利要求修复或赔偿。
5. 安排好物业管理
对于投资房产然后对外出租以支付银行按揭贷款的投资客，最重要的考虑事项除了租金是否可以超过按揭金额之外，就是物业管理。物业管理不善甚至无人管理，可能令物业长时间空置。按时缴纳物业管理费，或委托英国中介进行专业物业管理，业主可节省大量时间和精力，轻松做房东。
6. 留意政策变化，尤其是针对海外人士购房的政策变化
目前英国银行的贷款利率是史上时期，可提前了解银行的贷款手续。在买卖合同中还应约定购房者无法获得银行贷款时的处理方式，提前规避法律风险。负责任的中介机构会向客户介绍价值、服务良好的按揭服务商，并及时知会客户政策方面的变化。
7. 合理避税
100万英镑以上地产要缴纳高达5%的印花税，可以通过采取成立「特殊目的载体」(SPV)或其他方式来合理避税。此外，购房过程中的很多费用都可以用来抵税。如果您以自己的名义购买英国地产，建议设立英国遗嘱，例如将所购房产转让给在世配偶或者子女，以合理规避高额遗产税。
8. 购买财产保险
灾害性天气对房屋的损耗较大，对付这类风险的办法就是购买保险（放心保）。国外的保险费率低，保障面广，理赔到给付都有成熟而严格规范。对于新房，部分开发商提供5年或10年的质量保障，可咨询律师或中介是否需要额外购买保险。
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