[摘要] 解决小产权房问题，化解存量是关键。只有明确了存量的处理政策，才能从根源上堵住增量，否则小产权房开发和投资群体“生米煮成熟饭”的侥幸心理永远不会消失；只有尽快形成存量处置和增量处置并举的配套政策，小产权房持续不止的乱象才能得到根本控制。
小产权房命运前瞻
最近，按照国土资源部和住建部的要求，各地正在密集部署和实施对于小产权房的清查工作；国土资源部部长姜大明在2014年国土资源工作会议上再次强调，决不允许城里人到农村买地建房，显示了国家对小产权房严厉打击的决心。
那么小产权房将何去何从？从近期相关部门和各地的表态、举措中，我们已能看清小产权房处理的大致方针：对于增量，必须严格执法，严厉打击，遏制其蔓延之势；对于存量，则是摸清底数、确立原则、分类处理，以求逐步平稳化解。
从“转正”传闻到再出“禁令”
党的十八届三中全会提出“建立城乡统一的建设用地市场”改革目标；在此之前，国务院发展研究中心的改革方案提出，对已经形成的“小产权房”，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。
一些利益相关人士和普通百姓将上述两条表述结合起来，解读出“小产权房即将合法化”的结论。不少人心存侥幸地认为，小产权房的“春天”来了。在一些大中城市，小产权房原本平稳的价格也因此持续走高，市场呈现出“量价齐升”的局面。
为澄清误读，遏制小产权房肆意蔓延的局面，国土资源部和住建部于去年11月联合发文，重申“坚决查处小产权房在建、在售行为”。北京市国土部门也立即行动，相继曝光了位于昌平区崔村镇南庄营村、流村镇白羊沟度假山庄以及阳坊镇东贯市村等几处“小产权房”的查处情况。
在今年北京市十四届人大二次会议期间，北京市人大代表、国土资源部执法监察局局长李建勤表示，国土资源部将针对小产权房采取“三个一批”的整治办法：即坚决拆除一批；坚决查处一批；对地方政府责任人问责一批。对地方政府默许、纵容甚至支持小产权房的责任人要追究责任。
前不久，北京市通州区人民法院审判了一起法人代表拒拆小产权房的案子，该法人代表获刑两年。他所在的公司已盖起了5栋小产权房，共有300多套。据法院的审判长介绍，因为购买小产权房的合同是法律规定的无效合同，购房者的权益无法受到法律的保护。购房者只能在拆除后向法院起诉开发商要求赔款，最后结果很有可能是房钱两空。
从中央部委到地方的这些举动，显示了国家治理小产权房的决心，尤其对“在建、在售”的增量小产权房态度严厉。中国城市规划设计研究院副院长杨保军说，小产权房存量巨大，历史成因复杂，除了在短期内控制住肆意蔓延的局面外，还要寻求“标本兼治”的解决之道。
存量治理出现分歧
总的来说，目前对新增小产权房采取“零容忍”态度的政策迹象已经很明显，然而对历史形成的巨大存量小产权房如何处理，社会还存在分歧。
在传出小产权房“转正”说法后，以任志强为代表的地产界“大佬”时间表达了坚决的反对。“小产权房违反了土地法、规划法、房地产管理法等多项法律法规，允许其入市就像让违法犯罪行为合法化一样。”任志强说。
深圳市住房研究会常务副会长陈蔼贫提醒，绝大多数小产权房都没有办理工程验收，很多达不到消防验收标准，存在严重的安全隐患。小产权房在建设过程中，还经常出现扩大面积、未经申报批准改变功能用途等程序性违法行为，严重的涉及耕地、水源地保护等实质性违法行为，损害了公共利益。
不少专家建议，对占用耕地等严重违反土地性质，质量不合格、未经过消防安全验收，破坏整体规划、侵害农民利益的小产权房，应坚决予以清除，而对于其他小产权房，则可以视情况分类处理。
河北政法职业学院副教授王彦认为，解决小产权房要考虑现实可操作性，思路可以更加灵活一些，不必纠结于是否合法、买卖合同是否有效、能否办理物权登记等纯法律问题，可考虑以其他变通方案处置。
“比如，可将某一时间节点之前的小产权房‘招安’为经济适用住房或者廉租房，用于当地社会保障，省去了补交相关税费的麻烦；或者，将这些房屋用作政策性租赁房，由政府定价，交给农民管理，将租金作为农民的长期，解决失地农民的就业和长期收入保障问题。”王彦说。
同时，一些专家也在考虑部分小产权房“转正”的可能性。知名财经评论人叶檀认为，如果将居民持有的小产权房合法化，首要解决的问题是相对于普通商品房的社会公平问题。小产权房没有支付土地出让金、市政配套费、营业税等税费，将其合法化应慎重权衡和计算缴纳价款的额度等问题，避免引发社会不满。
直面矛盾尽快立法
不少专家指出，对于规模庞大的已建成项目，“一刀切”式的清理，显然是对历史的不尊重，也可能在社会转型期引发诸多问题。“躲避矛盾只会造成矛盾越来越多。”中国房地产学会副会长陈国强表示，对于存量小产权房应该尽快明确处理办法。
事实上，如此巨大的小产权房存量与主管部门对小产权房“拖延”“搁置”的处理方式不无关系。记者在国土资源部网站上查阅发现，近年来，相关负责人关于“小产权房清理工作方案目前已经初步完成”“针对小产权房的不同情况将出台清理政策”等表述源源不断，但都因不敢直面矛盾，没有下文。
“小产权房就像非法生育的孩子，已经出生了，总不能一下子掐死，但处理起来确实非常棘手。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说，“如果‘大赦’，会导致社会对法制的不信任；如果强拆，既影响稳定又浪费社会资源。”
财经评论员马光远说，目前各地对小产权房采取了很多不错的探索办法，应鼓励各地根据自身情况因地制宜，分门别类解决问题，该补缴税费的补缴，该拆除的拆除。不能一味拖延，让小产权房问题逐渐成为“无解”的难题。
分析人士指出，小产权房矛盾累积的主要原因是我国“土地产权的双轨制”，这是中国独特的二元土地制度造成的历史遗留问题，需要通过改革寻求解决之道。杨保军表示，十八届三中全会提出的“建立城乡统一的建设用地市场”对农村发展是个重大利好，但后续需完善财政、税收机制。
“村民们其实也希望能在政府的主导下，进行土地的开发建设获得更多。”北京市昌平区阳坊镇一位名叫安国梁的村主任说，村民们最担心的其实是国家政策不明确，造成农村建房的无序状态。
北京两高律师事务所合伙人董正伟律师指出，目前分类处理的方向得到多数认可，国家层面应据此尽快对农村集体土地等相关问题从立法上予以明确，出台微观层面的细则。否则，利益驱动依然会让各类开发主体争相涌入小产权房这一利益巨大的领域，进一步增加治理成本。
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