[摘要] 每年进入3月份,楼市一般都将迎来一波“小阳春”行情。然而,今年的行情却远低于市场预期。进入3月份的下半月以来,市场供应虽然在不断增多,但是买家出手的节奏却没有加快。温州房价已经连跌了31个月,而且房屋价格相比最高点更是下跌了31%。
每年进入3月份,楼市一般都将迎来一波“小阳春”行情。然而,今年的行情却远低于市场预期。进入3月份的下半月以来,市场供应虽然在不断增多,但是买家出手的节奏却没有加快。温州房价已经连跌了31个月,而且房屋价格相比点更是下跌了31%。
温州市也正在酝酿一揽子促进当地房地产健康发展措施,其中涉及调整现行限购限贷政策。浙江省民营投资企业联合会会长周德文说,“两会前后,听说由市住建委牵头,草拟了一个综合方案,目前已经上报浙江省政府。”
二、三线楼市降价的恐慌情绪蔓延的同时,一线城市房价也出现了松动。自3月份以来,由于上海的二手房市场交易价格挂牌价方面出现松动迹象,多数卖家都在挂牌时提醒业务员“如果有买家想买,价格还可以谈。”
无独有偶,从2月初开始,北京市二手房挂牌价连续七周出现下调,在整体市场持续偏冷的情况下,部分业主尤其是着急卖房的业主报价开始出现下调。业内人士认为,近期北京多个刚需项目低预期开盘,主要是受北京自住型商品房大量上市的影响。在广州和深圳,3、4月新开项目也基本以平价出货,广州少数项目甚至出现开发商代付首付的情形。如保利地产位于广州的三个楼盘,同时推出1成首付优惠活动,时代地产更是推出全线88折优惠。对于未来一段时间的楼市走向,业内人士预计,随着3月中下旬楼市调控预期逐步明确,购房需求将逐步结束观望,4月份一线楼市交易量将进一步增加。
经济之声特约评论员、资深房地产专家韩世同认为,温州房价下跌的关键的原因还是当初涨的太高,涨到4、5万,现在回落到差不多2万。前几年温州炒房团到各大城市去炒房,它的发源地现在变成了重灾区。当时他们的房地产投资方面过度的拉升地价和房价,造成了目前市场的需求支撑不了,鄂尔多斯和温州都有这样的情况。温州不像一、二线城市,基础需求没有那么大,北京上海的人很少到温州去投资购房,但是温州到北京、上海、广州、深圳去投资购房的人很多。房价要长期稳定,人口是一个最基本的条件。
近几年,温州大幅增加投资。有统计显示,温州去年的社会固定资产投资额超过2618亿,同比增幅在浙江省排名。房价继续下行,不仅拖累已经陷入困境的实体经济,更严重影响了地方政府财政。温州市也正在酝酿一揽子促进当地房地产健康发展措施,其中涉及调整现行限购限贷政策。温州楼市困局该如何破解?
韩世同认为,温州楼市的困局可能也是很多城市房价高涨之后未来要面临的困局,甚至包括一、二线城市,这也是为什么大家担忧房地产影响了金融,也会捆绑整体的国民经济。解困恐怕不是一朝一时。今年两会提出了要分类指导、分类调控,就是双向调控,对房价已很低迷的地方允许适当放松,现在还不能够全面的放开。这样适当的放松能不能止跌,甚至会不会导致房价重新上涨还需要实践来看。像温州这样的重灾区,短期内恐怕很难破局,是一个综合性的因素,包括产业结构等各个方面。
对于取消限购和限贷的效果,韩世同表示,可能会略微止跌,但是也有可能有一些人趁机抄底,造势把它哄抬起来,需要尝试才能够知道效果如何。长期来看,还是要解决原来的外向型的机构、产业模式,要扎根整个产业结构的调整,且要让房地产回归到本地市场能够承接的一个幅度,要去掉泡沫投资、投机的因素,让它回归到自主的机制。
从来看,本应在3月出现的楼市“小阳春”没有出现,韩世同认为,这个原因主要在于1、2月,一线城市整个成交大幅度下降,北京、广州、深圳降了40%、50%,上海有30%的同比的下降,主要还是季节性的原因和银行收紧房贷造成的。这就导致3月份的承接的态势并不好,其实开发商已经采取了很多促销手段,包括北京、广州、杭州,这种促销必然会引起市场一定的成交放大的反映,所以4月份一定是会成交会回转的,但回转到什么程度,是不是能够有“金4月”和“小阳春”还要看3月的成交情况和4月份未来的成交情况。
目前存在这样的矛盾,一是地方政府可能需要给楼市松绑,取消限购限贷,而从银行角度来讲,如果预期房价会走下坡路,银行会惜贷。当金融风险面对地方政府资金需求的时候,结果会如何?
韩世同认为,银行的这种自保行为往往会导致和引发更危险的一些状况。比如银行现在限制贷款,最终会导致开发商资金链断裂,进而影响到银行放贷、债务、断供潮等等,这些实际上会加速银行的风险系数甚至引发系统性的风险。韩世同说,他目前其实我比较赞成马光远的一句话,“现在是要防止房价下跌,但是要改成防止房价暴跌”,因这样的确会造成经济的崩溃。如果要下降,平缓或者是阶梯性的下降其实是安全的,不会引发系统投资风险。
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