[摘要] 3月31日，恒大地产集团有限公司在香港召开其2013年年度业绩发布会。恒大地产集团董事局主席许家印、董事局副主席、总裁兼执行董事夏海钧以及首席财务官谢惠华出席。
许家印:一线城市房价年内将涨10% 二三线涨5%
许家印：
关于三线城市，进入三线城市、的是恒大。究竟三线城市行不行，最有发言权的是恒大。恒大去年三线城市占销售额的比例是55.9%，带精装修的销售均价是6300元，二线城市则是7100元。
从销售的量和销售的单价来看，去年整个精装修均价是6700元，去掉精装修也就是5000多元。
但是，很多城市房地产市场起步都不早，有的城市均价4000多元，说这有泡沫，我们不认同。而且，恒大的销售量摆在那里，我们认为未来的主战场应该在二、三线城市。
尤其是随着中国城镇化建设，超大城市现象已经显现出来，有一些城市已经在控制人口。而限购条件也是在控制超大城市人口的增长，把中国十几亿人口都扔到几个很有限的大城市是不可能的。
现场提问：夏总刚才说很有信心完成今年的销售目标，在价格方面有没有一点点下降的空间？恒大入股华夏银行，有人说股权已经超过了5%，你们会不会有什么具体的合作？
许家印：
去年的业绩单价增长了10%，去年年初我讲过了，恒大是民生地产，之前多年，恒大一直在做比较大的让利，也就是说恒大的价格要适当地回归。恒大没有卖高价，之前做了很多让利，去年价格是适当回归。
恒大在价格往上回归10%的情况下完成了1000亿元的销售，在价格回归的情况下能够回归1000亿元，和以往完成800亿元、900亿元的概念不一样，这也很不容易了。
我们希望今年如果有条件会继续再回归一点，要完成1100亿元的目标。
关于华夏银行的事情，目前银行股比较低迷，是一个投资的好机会，没有别的合作方面。
现场提问：今年目标是1100亿元，可售货源是多少？去化率是多少？现在开发商大部分都回归一、二线城市，但是2010年的时候有很多开发商去了三、四线城市。您刚才说对三线城市比较有信心，目前有一些三线城市需要多长时间达到供求平衡？开发商又会回归到三、四线城市做开发？
夏海钧：
公司到去年年底还有800多万平方米具备可售条件的货量，再加上今年新开工的一部分，总面积有3800多万平方米。今年可售货量预计在3500万平方米以上，恒大一般要求开盘的时候达到30%到40%的去化率，封顶的时候要达到60%，竣工的时候基本达到90%，一年以后把它全部消化掉。
这种模型是把房地产企业当成制造业。这个项目不管赚钱还是亏本都要保持一定的现金回笼和去化率。这个模型对公司来说已经取得了重大的突破，一方面保持了良好的现金流，去化率的要求则保证了公司稳健的运营。
第二个问题，还是对一、二、三、四线城市的看法，许总的观点代表了管理层对市场的看法。特别是在一二线城市、三线城市目前大概50：50的布局，这代表着我们对一、二、三线城市的看法是一致的，三线城市是未来的主战场。
所以，这两年都会看到公司在一二线城市拿地。拿地的结果是实现一二线城市和三线城市土地50：50的布局。但这并不代表我们放弃三线城市，特别是随着中国城镇化进一步推进，恒大三线城市土地价值会迅速体现出来。
比如说恒大在启东这个项目，当时拿地是150元每平方米，现在这个地已经到了2000元每平方米，翻了十倍以上，这块地在我们财务报表上它是三线城市的地，但是土地的价值已经升了十倍不止。
所以，恒大早三四年进入到三线城市拿的土地储备，对公司未来的利润贡献非常重要。
许家印：
现在大家有一个错误的观点，认为三线城市不行，这是错误的结论。中国三线以上城市600多个，不能拿几个城市和他相比。如果新闻媒体有兴趣，可以把三线城市全部调查一遍，这就是对中国房地产市场最了解的一个手段。
每个城市都不一样，每个城市的供应量，每个城市的情况不一样，不能拿几个城市来代表所有城市。比如说400多个三线城市，1%是4个城市，5%就是20个城市供应量比较大，这个很正常。就算有10%，也就是40个城市供应量大也很正常，但要是拿40个城市说明中国三线城市不行了，这是错误的。
恒大的数据说明一切，恒大有55.9%的销售额是三线城市销售的，数据摆在这里，不可能是假的。
所以，目前房地产市场媒体夸大了一点，但是从各大上市公司的销售数据可以看得出来，中国房地产一、二、三月份情况没有那么好，是正常的。
我再进一步强调，说三线城市不行，这是一个错误的观点，三线城市是行的。
现场提问：恒大入股华夏银行，是不是因为和他们合作能够降低你们未来的融资成本？现在的利率比较低，你们会不会进行更多的融资方案，比如说内地房企融资开闸的时候。
许家印：
入股华夏银行与融资没关系，纯粹是认为华夏银行股价比较低，与公司融资没有任何关系。
夏海钧：
在政策上，如果恒大不是华夏银行的股东，恒大和华夏银行开展的业务非常大。但是因为恒大占了华夏第四大股东，在华夏有一个内部管理机制，不能贷款，这反而降低了融资渠道。
现场提问：恒大最近一直在北京等一线城市拿地，将来恒大会不会加大在北京一线城市的拿地力度？现在很多开发商持续不断加大海外投资力度，恒大未来有没有进军海外的计划？
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