[摘要] 中国房地产市场历来都被称为“政策市”，政策的微小调动便会搅起市场的阵阵“涟漪”。
2014博鳌房地产论坛·特写
中国房地产市场历来都被称为“政策市”，政策的微小调动便会搅起市场的阵阵“涟漪”。
而近期，限购松绑无疑是市场讨论最为火热的话题之一。为此，观点地产新媒体也在2014博鳌房地产论坛现场就此事采访了住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌。其表示，限购松绑是市场的选择，这主要是受到市场库存变化的影响。
“限购是不够卖了才限购，现在库存大了，太多了还限购什么？所以必然会取消。但是影响房地产市场的不仅仅是限制购买问题，更多的是金融环境和货币政策。”顾云昌如是说。
在其看来，个人住房抵押贷款的增加或者减少直接影响到需求及楼市的冷热。因而，他也指出，房地产市场的发展肯定是忽高忽低，有周期性的变化。
下行与通道
而对于眼下的情形，顾云昌直言正如大家所说，市场正处于下行之中，但至于是长通道还是短通道目前还难以判断。
“到目前为止，上半年的市场情况是销售下降，新开工面积下降，卖地下降，投资增速也在下降，如果按照这个判断，我们政策也处在下降空间，所以就出现了下行。但是短通道还是长通道，下行的速度是平缓的，还是大幅度的？这才是我们要讨论的。”顾云昌解释道。
并且，他分析指出，此次出现下行状态是大周期和小周期结合在一起的产物。因为从中国以及世界各国的房地产市场情况来看，都有一个18至20年的长周期以及3至4年的小周期。
其举例称，从98年的住房改革方案提出到现在已有17个年头，在这个过程中，房改红利导致了中国房地产市场出现井喷式发展，但到目前为止，这个红利正在逐步退化，并且在此基础上出现了流动性过剩的状态，显然中国房地产市场已处于长周期的最末端。
“而从短周期来看，2011年上半年房地产的交易面积3.9亿平方米、12年3.5亿平方米、13年4.6亿平方米、14年4.2亿平方米，一年比一年高，但2013年的上升渠道到今年就降了，这两周期的重复，出现了今年上半年的情形，所以这个阶段应该是下行的阶段。”
此外，顾云昌还指出，经过后经济危机时代几年的发展，中国房地产市场已经“变态”了，从原来的买方市场变成现在的买方市场。
土地市场化的障碍
无疑，市场的调整期也正是改革的窗口期和完善期。不过，顾云昌指出，中国房地产改革的序幕还没有完全拉开，处于半拉半开的状态。
“房地产改革的障碍是土地市场化，现在土地尽管是招拍挂，但实际上是政府垄断，政府垄断的就不可能完全是市场化，所以只有往上走，没有往下降的可能，这恐怕不是市场机制。”
在顾云昌看来，真正要改革恐怕是土地制度、财税体制以及金融体系。
“为什么说现在要遏制投资投机需求，其实用不着用遏制两个字，但现在没办法，必须用税收的办法，要物业税或者财产税。”顾云昌强调。
谈及金融改革之时，其指出，投机投资问题严重也从侧面反映出金融产品的不丰富，如果有更好的投资渠道，没有人会指望通过卖房子来赚钱。
“所以光是通过限购的或者其他的行政手段那是一种没办法的办法，而的办法就是通过制度的创新来建立一道促进健康发展的体制。所以改革的任务还是很繁重的，因为房地产毕竟不仅是房地产本身的问题，它涉及到更多方面，包括金融体制，国家财税体制以及地方收入。”
此外，顾云昌表示，房价提高背后的个原因是货币的过量增发。其指出，如果按照现在GDP的增长，每年需要的货币量不用20%的增长，10%就够了，而过剩的钱流到房价里以及土地上面去了，而另一个原因则是市场上的炒作投机等。
“所以真正要市场平稳，首先货币的放量要控制好，另外解决地方财政问题，让其不是哄抬地价，再加上制度创新来遏制投机投资行为，那么市场才有可能会保持平稳水平。”顾云昌如是总结。
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