[摘要] “小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。
小产权房的瑕疵
胡景辉：我觉得是这样的，主要的问题还是出在土地上，因为这么多年来，我们国家在房地产改革中一直想做到一个目标是房地一体化，就是地上建筑你有产权，虽然土地没有产权，没有直接的所有权，但是使用权要是稳定的，包括《物权法》也规定，70年到期以后，使用人还要延续，但是延续是不是免费，不是，国家是为了保证土地产权稳定的状态，如果延续以后，你和国家之间形成一个土地租约关系，形成一个债权。
首先步，如果你买了乡产权的房子，将来你转让过程中，包括你取得这个房产凭证，在很大程度上你不具备法律保护的性质。比如因为规划建筑的变化，或者乡镇对这个土地另有用途，或者发生一些变化的时候，你的这个房子就很难得到保全，有可能被拆除，有可能这个房子建到一半的时候就停工了，包括这个土地多少年对你是有效的，也是不确定的因素很大的，有可能这个房子就没有了，或者这个土地就没有了，而且你转给别人的时候也是，由于产权不清楚，在转移以后，新的产权登记的时候都会出现相应的问题。
由于使用权没有变成一个产权进行交易，实际上也是在登记、发证、评估环节存在问题，到底值多少钱，我想核定他土地年限，对地下的土地有多少年租期，这是不确定的，包括你和单位之间的租约关系，租金的价格会不会有变化，这个租约会不会解除，都是不确定的，所以对房屋估值，一个取得新的权证都有问题。更严重的是在北京的现在一些使用权交易中存在一些假换房的情况。也就是说我们明明说把房子卖给你了，但是做的是假换房，换的房子可能根本不存在，换的那个人也根本不存在，你拿到这个房子可能会存在很大的产权的问题。
小产权房能不能卖？如何卖？
庄清忠：实际上从法律上理解这个问题，比较好理解。首先，如果这个房是你合法取得的，并且经过了我们现在《物权法》规定的，备案，经过产权登记了，这确实是你合法私有财产，这样取得的房产就应该受到法律的保护，但是你买的房既没有在国家房管局登记，也没有办理房屋产权，这种受法律的保护可能性不大，《物权法》是保护合法的私有财产，并不保护非法私有财产，并不是说偷的的才是非法。如果你是在农村所谓的集体土地上建的房屋，你购房者又是城镇户口的人，就不符合法律规定所谓的购房主体人的要求，你所取得的房产依法就不应当受到法律的保护，这个情况下法律也不保护你这种非法取得。所谓的非法取得，这种是法律规定你不能买卖的，不适合买卖的取得方式，仅此而已。
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