[摘要] 与住宅相比，商业地产更具专业性。因为商业地产包含太多技术含量，尤其是商业配置和运营。此前国内并没有可借鉴的成功模式。在西方发达国家是先有商业再有地产，而在中国却是先有地产再有商业，这种先后顺序的本末倒置，极大地影响了中国目前商业地产项目的成功率。因此，对于投资者来说，更应该备具“火眼金睛”。
6月17日，长沙，喜来登国际大酒店。知名财经评论家水皮在“财经专家万达论道 一虎一城谈经济”论坛中谈到，目前国内经济已经进入一个“降息通道”，这对房地产市场回暖的作用是“引爆”式的。但是，“过去住宅投资的时代，真的是一去不复返了”。但是，投资商业地产，就是稳赚不赔的吗?
商业地产已经出现泡沫 投资要“擦亮眼”
商业地产一直是“名正言顺”的投资产品，包括写字楼在内的商业地产，也从来没有被调控。在过去的两年时间中，商业地产获得了长足的发展，增长幅度相当快，大家越来越认识到它被低估的价值。因此，这两年整个房地产市场发展最快的就是商业地产的投资。水皮提醒大家，商业地产投资已经出现了相当程度的泡沫，投资商业一定要“擦亮眼睛”。
应该看到，近两年，被房地产宏观调控逼到“墙角”的各大开发商纷纷向商业地产转型，如今一拥而上带来的投资泡沫已经迅速露出苗头。而大多数开发商依然把商业地产当做住宅地产的模式开发。水皮坦言，商业地产成功的因素不在于售前，而在于售后。一个商业项目成功与否，在于后期商业氛围的经营，与整个地段商业价值的塑造。所以，一般的住宅地产开发商做不成商业地产。水皮说：“我可以负责任的告诉你，大多数商业地产项目一定是失败的，因为它没有人在运营。在国内，现在算得上商业地产运营的，万达也算一家，还有保龙也算，但规模跟万达相比相差太大了。”
投资商业要有专业眼光 否则就要学会“傍大款”
与住宅相比，商业地产更具专业性。由于位置、楼层、地域等因素的区别，商业地产投资后的结果也会相当不同。因为商业地产包含太多技术含量，尤其是商业配置和运营。此前国内并没有可借鉴的成功模式。在西方发达国家是先有商业再有地产，而在中国却是先有地产再有商业，这种先后顺序的本末倒置，极大地影响了中国目前商业地产项目的成功率。从万达集团在商业地产上看，五年前失败的比例是55%，成功的是45%。因此，对于投资者来说，更应该备具“火眼金睛”。
长沙商业地产群雄并起 谁能成最后的王?
2011年，长沙的GDP为5600亿，在所有的省会城市当中排名第七，中部排名第二。但是在一些体现城市实力的建设方面仍有不足，就写字楼市场来看，据长沙开福万达广场投资有限公司总经理黎愿国介绍：“长沙现在谈得上甲级写字楼的，不超过5座，这跟一般其他的省会城市存在很大的差距。”而目前，世界五百强基本上已经进驻长沙，在长沙投资的大型企业将近3000个，整个市场对高端写字楼的需求非常大。
然而，在巨大的需求背后，长沙几大商圈都有大型城市综合体的影子，当这些并无多大本质区别的新项目如春笋一样冒出来时，势必会呈现“好的太少，烂的太多”的格局。风险与机遇是并存的，谁能在未来两年中真正做到脱颖而出?
据长沙开福万达广场投资有限公司总经理黎愿国透露，长沙开福万达广场的投资将近120个亿，但是真正的销售资金运转不到105亿，集团最终要带超过15亿的资金放到长沙来做经营。万达会专门有一个部门，物业管理公司跟所有的业主一起用三年时间作为培植成长期，通过几年的培植，最终要形成新的商业圈，免除业主后顾之忧。
关于商业地产的运营，是一个庞杂的问题。或许，像万达这样，带着资金和责任心来做实业地产运营的企业，可以给我们一个启发。
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