[摘要] 从开年冰封，到小幅回暖；从尾盘清盘甩卖，到大盘高调降价；限购松绑、开发商资金链断裂的传言也在同一时期沸沸 ，宁波楼市带着上半年尚未平息的价格战，正式迈入充满悬念的下半场。借此宁波楼市“半年考”出成绩的时机，房天下举办此次大话地产，邀请各位知名业内总结上半年战绩，也来预测一今年下半年的发展形势。
从开年冰封，到小幅回暖；从尾盘清盘甩卖，到大盘高调降价；限购松绑、开发商资金链断裂的传言也在同一时期沸沸 ，宁波楼市带着上半年尚未平息的价格战，正式迈入充满悬念的下半场。借此宁波楼市“半年考”出成绩的时机，房天下举办此次大话地产，邀请各位知名业内总结上半年战绩，也来预测一今年下半年的发展形势。
唐勇：下半年市场压力大 整个楼市充满悬念
港中旅副总经理唐勇认为，港中旅在今年4月首波开盘能在市场上取得较好的成绩，首先是因为开盘时间点选的好，四月底开盘是上半年的时机，四月底以后缔壹城开始降价，五月中旬以后市场观望情绪很明显，客户下定速度明显放慢，六月份差一点，七月份就糟糕了。
港中旅副总经理唐勇
第二跟产品本身有关系。首先，港中旅是百年央企，具有一定的品牌影响力，其次，项目本身有其独特的产品优势，项目地处日湖边，是日湖边最后一块住宅用地，离老三江口很近，也就十公里，而且是，对居住者来说，在江北算是的地块了，同时，项目对产品的打造、投入也非常重视，无论是品质还是外立面都是干挂石材，包括绿化、户型配置、产品设计，都是港中旅的产品线。再次是客户基础，项目从2012年下半年就做品牌推广和前期的客户积累，前期积累的客户非常多，在去年年底的时候做过一个活动积累了有六、七百组客户，今年4月份开盘前期卖了一百多套，上半年卖了两百多套，如果市场好会卖得更好。综合以上几个原因，港中旅在今年上半年卖得比较好。
另外，项目本身的价格没有松动，首先因为，价格定位是取决于客户的考虑，客户会比较江北的楼盘，对比看港中旅是否具有高性价比。如果品牌很好但是价格很离谱，也不会有客户关顾。目前来看，港中旅的价格还是比较合理的。其次，客户对价格很在意，但不是特别敏感，港中旅总价250万1100万，因此在价格上多五百或者少五百块对总价没有什么影响，港中旅客户99%都是自住的，为了买一个相对理想的居住空间，对于均价在三百万左右的楼盘，松动一二十万对他们来讲感觉不大。
上半年港中旅完成了任务，下半年也有同样的目标，销售压力很大。六月份以后销售明显在下降，我们对下半年也看不清楚，这个下半场充满了悬念。我们楼盘前期积累了很多客户，现在成交了两百套，还有三、四百组没有购买，这些人中部分还是有需求，也有购买力，现在主要是对目前的市场信心不足，他们可能觉得再等三个月可能会更便宜或者是有更适合的价格，这是最主要的原因。。
希望九、十月份房地产市场能稳定住，但不会像我们想象得那么美好，也许九、十月份更惨一点。房地产市场政策影响很大，历年来这都这样，这次房地产完全是市场自主化的选择，目前政府也没有出台很大规模的刺激政策，常州日报党报说已经到了购买房子的时机，新华网马上就出了政府救市也要有底线的评论。下半年政府在楼市方面的政策，可能还是微调，不会对房地产有大规模的调整，而是依靠市场本身，现在的确是需要这样一个调整、优胜劣汰，形成房地产市场健康稳定的发展。下半年应该还是会出现比较短的一个时间窗口，应该还是有机会的，市场机会来的时候我们要抓住，大家就且行且努力吧。
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唐震宇:能跑就先跑 不跑能熬过这个冬天吗!
今年上半年的宁波新建商品住宅成交，无论从成交套数、面积还是金额来看都有一定幅度的下跌，但新中宇维萨作为新中宇集团进入宁波的个项目却在逆市里取得了非常不错的销售业绩，对此，新中宇总经理唐震宇跟我们分享了个中原因。
新中宇总经理唐震宇
从拿地说起，唐总将新中宇维萨的热销首因归结于公司的战略规划。2012年新中宇由杭州重回宁波主战场，看中鄞州这块热土，当时还在规划中的罗蒙环球城体量是鄞州万达的四倍，正是预见到了商业综合巨擘对周边楼盘项目强大的辐射作用，新中宇以势在必得的决心和气势经过99轮竞价拿下新中宇维萨所在地块。“我们当时拿那块地是有战略性意义的，所以成本算都没算，今天还有人说你们这个项目亏了，我觉得从集团眼光来说，不是项目亏不亏的问题，而是进不进这个市场的问题。”今日的热销就是新中宇在宁波市场强势进驻的佐证。
产品定位的、多样也是唐总认为项目热销的第二原因。新中宇维萨项目有四个面积段：70㎡、90㎡、110㎡和130㎡，去化比较均匀。买70平的多是投资客，对此，唐总将原因归结为一句话“跌到位了”：鄞南区域原来价位项目两万二三带非毛坯，白坯一万八左右，而新中宇维萨现在均价一万二不到；从租售比来看，南部商务区七八十平米的房子租金一般是2500元/平左右，买维萨70平的户型用来出租从长远来件完全可以保本。
另外一部分是给父母买的，70平小面积，能做两房，而且商业配套比较齐全。买90平的多是新宁波人，大学刚毕业，要结婚的，还有从外地来的。110—130平这两个户型面积购房群体也很鲜明：改善性。
唐总认为限购全面放开对首次置业户型和豪宅作用都不大，“首先中国经济一塌糊涂有钱人不敢投资；其次政府现在专门成立一个查房产的部门，真正的有钱人不敢再买房”。益的就是110—130平的面积户型段，会买这个面积段的客户本身有房子，但之前限于政策不能买，限购放开会激活这部分购房群体。
第三，用唐总的话来说，是项目的定位“比较有调性”。
“不砸广告砸价格”的营销策略被认为是新中宇维萨热销的最后一个原因，“房子不像奢侈品，砸两千万广告砸不出一个品牌，任何一个购房者来买房周边楼盘走上一圈还是回来买维萨，因为我们价格上就是便宜，产品也不比他们差，总的来说，性价比高是拉拢购房群体的关键。”
对于下半年宁波楼市的走势，唐总认为房价肯定是上不去，没有一家房企不缺钱，房企还是会以“以价换量”为上。“跳水要趁早，能跑就先跑”是唐总对下半年房企策略做的最后总结。
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陈敏梁:宁波房价"梯队"没拉开 白银时代且行且珍惜
以价换量需“四好”宁波缺少价格标杆
华星房产副总经理陈敏梁在谈到市六区去化时表示，上半年压力很大，但楼市仍然存在“正能量”。一方面，宁波各区域都有项目“突围”；另一方面，如果今年下半年的成交量能与去年持平，宁波楼市仍然能够维持正常水平。陈总认为，这反映出，该买房的客户还是在消费，只是楼盘、时机的选择有差异。
华星房产副总经理陈敏梁
陈总总结，上半年所有销售表现良好的项目，都有“四个好”。好心态，表现在面对资金压力和焦虑情绪，能够维持冷静的判断来操作项目；好产品，是在这样的市场下至关重要的一点；好价格，是在高配置下维持高性价比；好时机，是该出手时就出手。
在讨论的过程中，陈总幽默地引用了一个微信段子：“最近很多人问我，房价跌不跌，再次统一回复，目前房价是什么呢，百姓不想跌，银行不敢跌，政府不让跌，价格已经变态，市场已经怪胎，百姓已经无奈。”
陈总表示，房地产市场非常理性，市场当下的需求可能就是很多发展深出货的标准。现在的不理性是消费者，消费者的心态是买涨不买跌。这样的心态引发的是价格缺少标杆，宁波绝大多数楼盘价格梯队没有拉开，北仑一万多，公园里优质地段非毛坯也是一万多，城西也是一万多，哪怕是比较核心的区块还是近似的价格，所以从价格梯队来讲，当下如果有迫切购房需求的，可以根据自身的情况选择入市，应该是比较好的时机。
另一方面，当前信息传递愈发迅速，但会导致大众被假象蒙蔽。自媒体上负能量比较多，也会导致整个市场观望情绪比较浓厚。购房群体的不理性，一方面从意愿上他希望房价下跌，但是一旦房价理性回调，已经买房的业主就开始一些非常不理性的举动，这种传播对整个市场来讲也会进一步加剧观望。
关于是否降价，陈总认为，“以价换量有效果”必须要有前提，做不到“四好楼盘”，降价手段就难以发挥作用。
“白银时代”心态最重要 量升价稳是主旋律
对于整体市场来说，陈总认为，整个市场仍然会处于调整期，在此期间也会看到市场逐步分化，在市场调整期，各大发展商也会根据自己的战略进行重新的梳理和考量。但真正对市场有帮助还是银行的金融支持，无论对发展商还是对市场的购房群体，银行的输血还是根本。
中国房地产市场已经进入了下半年，陈总表示，白银时代最重要还是各方心态的调整。“不能用遍地是黄金的心态来面对了”。陈总说，整个房地产市场行业门槛也会越来越高，以前实业转过来的一些发展商可能会退出。华星房产对白银时代还是抱着谨慎乐观的态度。今年土地出让非常少，总共有15宗，三分之一成交在象山，这对库存和房价都有很大影响。如果今天政府已经意识到这一点了，对土地的控制，已经做好调整了，至少可以看到希望，量升价稳将是主旋律。
另一方面，像万科、保利等大公司，即便市场圈地都分化，还能在市场有不错的表现。但是对宁波区域市场，则需要“切莫恋战”。陈总表示，现在房地产不比以前，一出现窗口期就是三个月半年，窗户期也形成片段化，或许就是两周，就必须要求各方做好所有的准备，找准时机，利用窗口期果断出手，且行且珍惜。
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王伟:市场不好就多练内功 长期看好宁波楼市
宁波万科在下半年会有怎样的部署，万科市场部经理王伟做了解答。
万科今年有三个项目入市：公园里、江东府和金域传奇。我们不会预测下半年的走势，能做的只是积极面对，做更积极的价格策略。就万科公园里来说，开盘是一万九的均价，实际上开盘前后的价格是有一轮调整的，从成交情况来看，我们调整是非常正确的，这个项目一共有七百组认筹，到目前为止认购了将近两百套，签约120套，是实实在在的成绩。
万科市场部经理王伟
下半年我们另外两个项目，具体的时间和价格都会根据当时的市场随行就市。如果工程进度达到了，项目就会开盘，不会说市场不好就等着，等好的时候再开。
对下半年的期望，王经理表示希望宁波楼市能稳，当投资退出以后要回归住宅的属性，万科会更关注客户的需求，真正把产品和服务做好，市场不好的情况下就多练内功，反正长期看好宁波市场。
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胡熠炯:过度降价"没有底线"刚需该买还会买
对于宁波市场层出不穷的以价换量，宁兴房产营销总监胡熠炯认为，过度降价会深化购房者的观望情绪，“总是以价换量以价换量，他就觉得没有到底，一直在等着。”
宁兴房产营销总监胡熠炯
胡总认为，不能过于期待价格，价格毕竟是有底的，像宁兴这样的房产公司，不可能大面积更改原来的投入成本，来博取买家一笑，这没有用。而且事实证明，越是降价，客户认可度越低，感觉房产档次越差，觉得没有底线。胡总表示，开发商要完善自己，不要把档次过于拉低，不然会搬起石头砸自己的脚。价格下去了，最终老百姓就会在质量上找茬，还是要理性看待价格，让老百姓有一个消化的过程。
对于目前市场，胡总认为，问题可能出在客户心态上，无论开发商使什么招，大家看得多了，全部戏唱完，该买的人群，特别是刚需还是会买。胡总说，“丈母娘，房子还是要买的，他能三个月可以，等三年是等不了的。”
宁波慢慢体现出来的地铁时代，在刚需这块拉动会比较大，区域选择会更大，这是一个动态平衡的问题，不存在大起大落。投资客消失后，购房者会根据自己的需求，适应你方唱罢我登场的这种营销，选择属于自己的房子。
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薛敏强：下半年楼市很可能出现贴身肉搏
对于下半年楼市，南天房产总经理助理薛敏强表示，上半年成绩单，房天下新房市场环比下跌指标都是三字头，而二手房客观上要达到四字头。二手房上半年整体表现不好，首套房的房贷利率优惠没有了，五月份商品房又在以价换量。虽然上半年出现以价换量的势头，但还没有到贴身肉搏的阶段，下半年贴身肉搏很有可能出现。另外，下半年二手房机会点就是价格梯队，二手房在市中心，二手房买不到商品房，所以二手房有它存在的道理。
南天房产总经理助理薛敏强
楼市政策方面，似乎也看到了曙光，已经有很多城市放开限购，没有遭到任何的明令禁止。首套房利率的回归，也可以说是发出的一个信号，在不久的将来很快就要出台一些信息。政策面是支持房地产触底反弹的，下半年可能会打破二手房的格局，更多参与到一二手房联动，跟一手房联动，大家抱团取暖共赢才是最实在的。
“取消限购或者行政手段的推出，新一届政府上台以后让房地产市场化，我觉得要有托市，而不能让其自生自灭，不然会导致严重的硬着陆。”南天房产总经理助理薛敏强补充说道。
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