[摘要] 中国房地产的泡沫越来越清晰，而供需求的矛盾也越来越明显。一方是消费者的需求日益扩大，对于降价的急切渴望，一方是地方政府依赖“地产经济”的一路护航，中国房地产的未来到底是该走访何方？
中国到底会不会走上日本房地产的老路？
20世纪80年代的日本，靠着美国关于冷战思维的考虑，经济迅速上升，一举从二战的战败国成为世界第二大经济体。但是为了遏制日本大量的贸易顺差，在美国的主导下通过一系列的协议，迫使日元大幅。日本国内企业为了降低出口损失，大量的贸易资本开始转入国内市场，而日本政府为了支持企业维持高出口额，大幅降息，扩大企业贷款，结果造成国内市场流动性大量过剩。其中最有代表性的就是东京银座的地价。银座地价在1987年一年中涨了40%。同一年，东京的房价也涨了53%。那些埋头上班的公司职员们生怕房价不断涨上去，忙着向银行贷款买房子。而房地产开发商更是组织一帮无业人员扮成购房者深夜排队，由此煽起了浩浩荡荡的全民购房之势。
1997年后，日本房地产经济泡沫破裂。同样以银座地价为代表的房地产市场，地价暴跌六成，原先1亿日元的房子跌至4500万日元。高高兴兴搬入新家没多少日子的白领们，一夜之间变成了“房奴”。因为还不起贷款，银行将地产强制收回，同时大量依托房地产建设的行业因为大量房产回收，导致消费者信心不足，直接影响房地产市场销售。而因为市场消费信心不足，导致银行拒绝向房地产商继续贷款，导致房地产商将手中的地价低价售出，而形成完整的恶性循环，最终拖累所有的相关产业，导致日本经济一落千丈。在泡沫过后，是日本经济停滞的10年，对许多日本国民来说，这10年简直如同漫长的梦魇。这里，我把它称作”十年之痛”。
而中国的地产泡沫从估值数据看中国的房地产泡沫从2011年开始由IMF警告起到2014年已经非常严重，其中平均房价收入比达到7-8倍，北上广等大城市更高达15倍左右。同时租金低于3%，而国际上的租金低于3%的国家，无一例外，房地产泡沫最终全部破裂。但是从家庭负债率看，泡沫破裂的风险却并不大。虽然过去10多年中国家庭平均负债率是上升的，但是贷款总数占可支配收入低于50%，这从国际上看不高。更重要的是，估计中国家庭购房首付比率超过60%甚至70%。这形成了一个奇怪的现象，一方面中国的房产泡沫比较严重，另一方面负债率却并不高。
假设中国未来实际经济增长平均6%，而通货膨胀率3%左右的话，那么中国房价收入比将会降至5倍。房地产市场调整通常有两种方式：一种是跳崖式的暴跌；另一种是，房价维持不变，经济继续向上，用收入上涨消除泡沫。美国、欧洲和日本的泡沫是种情况破灭，而韩国、中国台湾则是以上述第二种方式实现的，即房价先上涨，然后7-8年不涨，然后再开始上涨。政府认为，中国房价调整很可能以后一种方式实现。背后的原因则是，首先中国经济仍然在成长。第二点是，目前中国负债率仍然较低。
可是2005年人民币汇率改革，造成人民币的持续，再者由于贷款以不动产为抵押，房价下降会引起银行惜贷。过去几年中国负债率上升较快，高杠杆行业房地产业资金链断裂，将导致房地产泡沫破裂，从而让经济硬着陆。经济情况恶化导致资本外逃，将引发市场人民币贬值预期，这会导致资产价格进一步下降，引发新一轮房价下行。更是让人们联想到了日本地产泡沫破裂前的一系列原因，更是让各路专家豪言中国将是下一个日本。虽然于日本的地产泡沫有相似之处，但是中国楼市终究会走向何方，还是需要政府的进一步引导和调整，相信中国的楼市和经济，不会成为下一个日本。
相关新闻：
中国楼市泡沫大于日本 房价下半年或出现负值
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
