[摘要] 经济学家朱海斌认为，限购是临时行政性措施，非长期安排；取消限购，房价不一定会“起来”。
房价调整会持续一到两年
新京报：这次调整和2012年的房地产调整有何不同？
朱海斌：二者有很多相似之处，包括市场供大于求和楼市各项指标的下滑。不同之处是2012年供大于求是区域性的，主要体现在东部沿海地区和一些高房价地区。目前的供大于求是性问题。
新京报：现在房地产供大于求的情况有多严峻？
朱海斌：两个指标可以参考。一个是在建的住房面积跟过去一年的住房销售面积的比率。这一比率在2013年底达到4.2，也就是说，要把目前在建住房全部卖完需要约4.2年，而历史平均水平是3.3年左右；第二个是库存指标，目前我们追踪的八个大城市平均库存大概是18个月，去年年底时也就10个月左右，目前水平远远超出历史平均值。
新京报：你怎么评价这次楼市调整的性质？
朱海斌：从需求来看，目前还是比较稳定的，政策上还有一定的调整空间。从整个行业来看，目前很多开发商的利润是15%左右，如果房价降幅超过15%，就会成为一个分界线，开发商会大幅削减未来新开盘或投资。从宏观角度，对房地产投资增速下滑会加大，对宏观经济造成更大压力。从这点看，政策不会容忍崩盘式的调整。
目前来看，这次仍是一个温和的调整。
新京报：这次的调整期会有多长？
朱海斌：房价调整会持续未来一到两年，从今年4月份开始算，平均房价可能会持续下调5到10个百分点。
调整引发宏观风险或大于金融风险
新京报：最近地方政府救市热情高涨，楼巿政策松绑此起彼伏。但就目前来看，多数放松限购城市楼市成交量仍旧低迷。怎么评价现在地方政府的救市行为？
朱海斌：取消限购有利于销售回稳，但楼市价格不一定会起来。今年退出限购是比较合适的一个时间窗口。限购本身就是一个临时的行政性措施，而不是中长期的政策安排。在目前整个房地产市场整体供大于求的情况下，取消限购是一个正常的政策反应。
新京报：过去几年政府也参与了地产调整，但为何房价越调越高？为何这次房价顶不住了？
朱海斌：从1998年房改到2011年的13年里，大部分时间房价都是上升。房价上升主要由两个因素决定：一个是市场因素，1998年房改的时候，房价是低于市场价格的；另一个因素就是供求关系，2011年前一直是供小于求的局面。
2012年的调整并没有持续太久，主要原因是货币政策放松，2012年年中中国人民银行[微博]连续地下调利率和存款准备金率，信贷也重新加速。
从目前的观察看，今年下半年货币政策很难宽松，信贷增长会保持稳定。当前的宏观经济政策并不支持房价在短期调整后的复苏。
新京报：你认为，中国房地产接下来的调整期，取决于政策是不是出现大的变化。你期待政策如何调整？
朱海斌：短期会有更多的城市取消或者放松限购，这是目前政策调整的重点方向。另外，7月份以来首套房房贷利率出现下滑，也会有利于市场压力减轻。如果这些措施还没有起作用，下一步有可能会出现二套房的房贷政策调整。
总体而言，本届政府没有特别多直接的政策出台(干预市场)。房地产市场的长期制度安排需要注意三个方面：一个是房地产税收政策(包括房产税)的制定和执行；第二个是要考虑存量二手房政策(包括租房)；第三个是保障房政策。我认为相关政策还是有调整空间的。
新京报：在保障房政策方面，存在哪些问题？
朱海斌：我认为政策应针对不同城市，进行不同处理。具体来说，要加强一二线城市的保障房建设，减少甚至取消三四线城市保障房的建设。因为一二线城市房价收入比很高，中低收入阶层根本买不了房。在三四线城市，房价本身相对合理，保障房跟商品房的价格差别并不是很大，导致保障房跟商品房有一些直接的竞争，在这些地方并不需要大规模的保障房。
新京报：如果政府不“救市”，会发生哪些连锁反应？
朱海斌：用“救市”形容，有一些偏颇。政府在这一段调整里，更多是托底的功能，控制尾部风险。房地产的正常调整政府不应该干预，如果超出一定的幅度，影响到整个经济运行，政府应该采取一些逆周期的措施，控制尾部风险。我们判断，今年房地产调整可能引发的宏观风险会大于金融风险。
新京报：为什么？
朱海斌：房地产市场的调整会导致房地产投资增速的下滑。房地产投资是支柱产业，占整个固定资产投资的25%，对GDP直接的贡献率在12%-13%之间。房地产投资下滑会直接影响固定资产投资的增速，也会直接影响经济增速，如果投资下滑太快，经济可能就会出现硬着陆。这样实体经济的其他部分，如贸易、制造业都受到波及，银行整体的不良贷款率会上升。如果说有金融风险的话，我们担心的是由宏观向金融传导的这样一个传导机制。
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