[摘要] 库存、库存、还是库存……纵然有新政救市，也难改宁波商品住宅市场的频道始终滞留在“去库存”这一主旋律上。这其中，早几年大举卖地的江北成为风口浪尖的焦点。房天下记者初步汇总统计了江北区主要在售楼盘的已销售套数和领出预售许可证部分的可售房源套数，以期对江北现有库存做一个简单的分析和梳理。
库存、库存、还是库存……纵然有新政救市，也难改宁波商品住宅市场的频道始终滞留在“去库存”这一主旋律上。这其中，早几年大举卖地的江北成为风口浪尖的焦点。不温不火的成交看似死气沉沉，有楼盘低调走量已经胜利在望，同样也有楼盘深陷在了巨量库存的“敌后重灾区”。
房天下记者初步汇总统计了江北区主要在售楼盘的已销售套数和领出预售许可证部分的可售房源套数，以期对江北现有库存做一个简单的分析和梳理。
湾头：卖得差不多VS基本没动静
赶在了市场火热的2013年第四季度首开的世茂首府，或许是目前湾头板块总体走量走得好的项目：这个楼盘开盘时均价直冲21000元/平米，赶上市场与板块热度双重加成，首批备案量在当年就已蔚为可观。
此后在市场总体热度陷入低迷之际，果断打出“降价”牌，将均价直线压到16000元/平米左右，走量迅速，皆大欢喜。据透明售房网数据，该项目可售房源仅剩下40余套，且无推新房源，已经是尾盘状态。
另外一个可售房源卖掉超过3/4的项目是公园1872，与世茂首府的大举降价不同，公园1872开盘之初就遭遇了市场冬天，首开价格即已低至16000元/平米左右，实际备案均价则在15000-16000元/平米，比几乎位于同个区位的复地江城国际低了那么500-1000元/平米——这样的价格已经足够成为分水岭。
两个项目，同属湾头板块，距离近在咫尺，仅有一路之隔，均价差距看似微乎其微，却在某种程度上成了定成败的关键：截止发稿前，公园1872备案327套，可售房源还剩107套；而复地江城国际仅备案了88套。
这令人想起了2014年价格战中位于鄞州南部商务区板块的一组楼盘：一路之隔、开盘价格比荣安月园低了1500-2000元/平米的新中宇维萨开盘即遭哄抢，而首开没有采取低价策略的荣安月园在开盘这一波枪客战中居于劣势，后期在价格微调之后，便进入了低调而漫长的走量阶段。
公园1872的低调走量平稳而贯穿始终，显然并不是新中宇维萨的翻版，而复地江城国际是否会成为第二个荣安月园？
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万达周边：近3千套库存卖掉多 剩的也多
湾头所有在售楼盘的可售房源加在一起，都只有万达周边其中一个楼盘目前可售房源量的……一半？
这不是一个夸张的玩笑。事实上，这个只凭着一个楼盘之力就撑起了江北1600余套库存量的楼盘经常被业内用来举例论证江北的巨量库存——首府之后，世茂房地产在江北另一个项目的销售状态，几近停滞。
世茂房地产在万达周边拿下的这个项目，占地12.4万方，建筑面积30万方，总户数1709户，目前，这个项目的预售许可证已全部领出，但这浩如烟海的1709套可售房源，开盘至今居然只备案了区区105套。
单从数字上来看，世茂城一个楼盘的可售房源，已经占据江北区（包括慈城在内）所有可售房源超过1/4的比例。
世茂系横扫江北大举拿地时，这头外来大鳄的举动就很令宁波业内费解，而目前世茂城与首府走了两个极端的库存量，也令人们作出了“先卖首府，卖完了首府再来卖世茂城”的猜想。目前几乎处于完全停滞状态的备案量和营销方针似乎印证了这一点。然而1600余套房源并不是一个小数目，这也是江北单盘库存量的“高值”，周边竞品楼盘云集，如何去化，看上去是一个充满挑战性的营销课题。
世茂系的另一个大头，世茂股份在万达周边的项目滨江府也遭遇了库存窘境，目前备案量仅156套，可售房源还有358套。
相比起来，昔年江北单价地王铂翠湾的情况看上去要好很多：目前已备案398套，仅剩40套可售房源，与同在2013年开盘的世茂首府一样进入了尾盘状态。与首府不同的是，铂翠湾在首次开盘成绩未达到预期值时，已对价格采取微调，开盘迄今，除了开始的宣传造势之外，这个楼盘一直处于低调走量的态势——需要注意的是，调价后的铂翠湾相较拿地时13390元/平米的楼面价而言，还是亏了。
房天下记者根据透明售房网给出的备案数据进行统计，万达周边各楼盘库存量总和近3千套，这其中，不乏备案过半的绿地海外滩和备案量近2/3的银亿钰鼎园，但高总量的房源量也令这个板块的去库存战役显得格外漫长而艰辛。
慈城：大佬家的“那个盘”卖掉了千余套
在江北各个片区中，慈城偏居一隅，在这里拿地的项目也逐渐带上了一些旅游度假的气质。虽然号称江北“北门户”，但慈城的现状更适合走起“江南小清新”的路线。
位于慈城的万科云鹭湾在宁波万科的众多项目中，一度显得有些“独树一帜”。这个想仿照杭州万科良渚文化村路线的项目有着浩浩荡荡8个组团，地块横跨江北北区和江北慈城，体量并不算小，连同楼盘组团命名都充满了文艺气息。
这个项目，因其区位不具备优势，一度被吐槽“毫无亮点”。事实也确实如此。除了主推刚需户型时吸引了本地居民一波抢房潮之外，它的大户型和别墅产品的走量始终不温不火。能在每日成交里时不时看到它的身影，待到总结排行榜时，却总是湮没得悄无声息。
这似乎已成为江北不少楼盘的特质——没有鄞州热点楼盘的爆发力，房子能否卖掉，拼的全是耐力和后劲。
2011年开盘迄今过了4年，云鹭湾备案1164套，对比万科在宁波的其它项目，这个成绩简直太不够看了，但与慈城其它项目相比，这个慈城首屈一指的大体量楼盘（总户数2263户），仍然是同区域同属性楼盘中，成绩好的一个。
慈城区域的其它楼盘可售房源存量来看，还剩722套存量的香树湾总体成绩垫底，别墅产品维拉小镇二期尚有近200套可售房源。
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附表：江北区主要在售商品住宅项目库存简表（单位：套）
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