[摘要] 人人都有一个家的梦想，无论你已有家，还是仍在买房征途上奋斗，相信你都有自己独特的买房经历，说出你的故事，给大家听。
成都wtwrain：专业角度解析房奴经历
上周冒着成都亿年一遇的暴雨跟女友一起去把房子敲定了，遂成了一名负债累累的房奴，但不管怎样总算了却了一门心事，让自己漂泊的人生终能得到一片可以栖息的空间，想来被暴雨浇成的房奴经历使得以后回忆能多些特别的东西吧。近期不少同学朋友都询问相关购房事宜，今天抽空写一篇购房日记，回顾一下自己在房产圈内摸爬滚打的经历，同时也站在一个业内人士的角度谈谈自己的购房经验和心得，希望能给没有购房经验且急需购房的朋友提供一些参考。
08毕业到现在三年多的时间，从南昌到杭州再到成都，辗转各地，虽然时间不长，但住过的地方却很多，南昌的范家村;杭州的谢村、朝晖九区、世纪新筑、古荡湾新村;成都的红牌楼、神仙树、玉林、内双楠，标准的蚁族生涯，在外这些年，感触最深的便是“找工作易，找房子难”，特别是每一次的搬家都是对身心的严重伤害和折磨，所以自毕业以后就非常渴望有自己的一套房子，不需要很大，能不再像蚂蚁一样迁徙就成。
在杭州待了一年半多，感觉杭州真的是个很好的城市，城市建设干净整洁，风景秀美，除了夏季非常炎热以及交通堵塞严重之外（大城市的通病），确实是个值得停留一生的地方，但也正因如此，加上浙江发达的民营经济及特殊的“碗状经济”造成杭州的房价居高不下，甚至赶超上北上广深这些一线城市。
在08-09年经济危机期间，杭州楼市出现过一次降价浪潮，始作俑者便是万科，感觉当年的万科在杭州地产界几乎人人喊打，特别是以绿城为首的杭帮大佬们，对万科抨击是不绝于耳，最严重时万科的售楼中心都被那些要求退房的客户砸掉了（话说我在杭州的个工作地点就是这个地方），整个房产市场打折促销不断，不少房企开始裁员，整个业内一片悲观。
现在看来当时无疑是个出手购房的好时机，印象中滨江区后来异常火爆的项目“欣盛?东方郡”价格也就1W出头，而现在估计已 过2.5W，但买涨不买跌的心理让不少错过了这次机会，同时也让不少及时出手的人赚得盆满钵满，当时因为参加工作不久，一没积蓄，二没稳定，也没做好心理准备，等政府出手救市后，杭州的房价就一路扶摇直上，到现在杭州主城区房价（均价）估计在2.5W左右了，1W的房子也只能去临平，老余杭这些郊县淘了。
做了这么多年的“房地产行业与市场研究”工作，觉得对房地产市场的预判真的是很困难的事情，几个月的短期预判和的3-5年长期预排还好说，但1-2年的中期判断确实很难得出准确的结论，记得在杭州时听到过一件趣事：当年绿城在楼市行情很好的时候拿下一块杭州城区位置绝佳的，价格自然不菲，没想到不久后遇上经济危机，于是绿城便把这块地给退了，后来行情回暖，这块土地重新拍卖，绿城又花了比原来还高得多的价格买下了这块地，从中可以看出这个市场的诸多纠结与无奈。
现在有一些朋友也会问我何时是购房时机，对于这个问题有两种答案，一个是针对刚需的，一个是针对购房者的，针对刚需的比较简单，特别是比较急的刚需，其实一个项目价钱只要达到你的心理底线了，你就可以考虑出手了，因为刚需的目的是自住，房价中短期的波动其实对你没有意义，而中国城市化进程远未结束，按照中国“东部沿海重点城市--区域中心城市--计划单列市”的发展模式，城市的发展速度非常之快，土地稀缺资源虽然是个伪命题，只要中国人口迁移（农村-城镇-城市-大城市-超大城市）的基本面不变，土地的溢价增值是客观存在的，所以长期（10-15年）来看，房屋贬值的可能性很小，由于目前宏观政策异常严厉，特别是限购令受到限购令的影响，很多一线城市价格出现回调，但这只是政策压抑下的一个扭曲市场结果，在大量货币未找到合适投资产品时，房地产仍然是最主要的一个选择，因此当政策出现松动时，也许价格会出现一轮新的报复上涨，类似于09-10年，如果觉得目前房价过高，那就不妨等上一段时间，等政策出现松动苗头或房价到达心理价位时便可果断出手，就目前行情判研，个人觉得今年10月到明年3月份可能会是一个比较合适的时机。
从成都市场观察来看，目前有不少项目加大优惠力度，新开项目价格也普遍低于预期，价格下降比较厉害的项目处在两个极端，一个是高端项目，因为定价过高造成曲高寡合，所以不得不想办法调低价格，典型例子是金沙片区的中海?金沙府，之前均价17000元/㎡（包含6000元/㎡的非毛坯），后来把非毛坯去了，价格调成11000元/㎡（中海虽然也是个大型国企，但经常干类似的事情，反观同是国企的保利就不太会做）;另一个是低端项目（主要指位置过于偏僻），由于位置偏僻，暂无配套支撑，一段时间内无法正常居住，客户对区域认同感不强。因为地价便宜，所以这类项规模通常都很大，销售压力非常重，因此只有靠价格来吸引眼光，迅速出货，典型例子是佳兆业?君汇上品，华阳南湖板块，广告宣传起价3900元/㎡，卖得异常火爆，对于投资客来说，这二者均可考虑，特别是后者，由于目前价格较低，再加上是大盘项期房源，未来溢价空间较大，且配套成型后会对区域价值有一个直接的拉升，因此可以考虑去博这个溢价区间，相信与同项目后期相比能有不少价差，以上仅以住宅为例，不涉及商业地产，商业地产投资又是另一个话题，在此就不赘述了。
把时间拉回09年，地点：杭州。
面对09年下半年突飞猛涨的房价，为了自己人生的“可持续发展”，遂决定寻找另一个栖身之地，在杭州待久了，不管去哪个城市（北上广深和浙江浙江省内除外），都会感觉此地的房价能接受，这也是我选择来到成都的主要原因，但是在成都待久了，也会觉得成都的房价不太能接受了，不管如何，在成都总算能看到买房成家的希望，有希望就有生活下去的动力，剩下的就是好好规划自己职业和人生。
成都和杭州有很多相似的地方，也有太多的不同，曾经有朋友问我成都和杭州哪个地方好，我回答说，如果你拥有千万级别以上的身家，那肯定杭州好，你能体会到什么叫做人间天堂;如果你只是普通人一个，那我觉得成都更适合你。
成都天府广场
虽然成都和杭州都以休闲舒适作为自己的城市名片，但二者的休闲差别很大，成都的休闲随意、廉价;杭州的休闲精致、华贵，因此，在成都锦里，宽窄巷子这种普通百姓喜闻乐去的地方，就比杭州类似的河坊街好得太多太多，而像杭州的龙井庄园，恐怕成都就找不出一处能与之匹敌的地方了。
成都是一个摊大饼且不能“左转”的城市，很早便有“南富西贵，东穷北乱”之说，至今仍有不少在成都生活的人这样认为，这种根深蒂固的理念对当地的房地产市场的发展造成了很大影响。
其实经过这么多年的发展，东门早已脱胎换骨，这里有立志打造成“西部华尔街”的猛追湾商务区（东大街），即将拥有第四座“万象城”的华润二十四城以及西部的交通枢纽“新火车东站”，再加上原来的万达广场，SM广场，龙湖三千集等，城东的潜力已经完全释放， 2010年上半年时绿地集团曾以高达8000多的楼面价竞得东面的攀成钢地块，成为当时新的地王，后来打破此项记录的还是在东门，可见东面楼市的火爆。
南门自古便是成都是富庶的地方，新政府的搬迁及众多超前的规划让这个地区有了一个新的名称“国际城南”，国际城南是成都市政府投入精力的区域，这里无疑将是未来成都的中心，南门上的站南组团是目前成都豪宅的集中地，特别是该地区的合景泰富﹒御峰，号称成都高层豪宅。
青羊宫、送仙桥、浣花溪、杜甫草堂以及后来发掘出的金沙遗址，西门就是成都的一条历史文化走廊，这里没有南门的喧嚣嘈杂，没有东门破败的工厂和烟囱，更没有北门商旅的疲惫和尘土，西门再往西，便是闻名于世的都江堰和青城山，西门一直是成都的，环境优美空气清新，单从居住角度来说的话，这里是成都最适于居住之地。由于西门的传统形象和历史文脉，使得这里一直没有（无法）像其他几个区域一样打造出现代化的大型商业，仅有的仁和春天、家乐福、人人乐等也只能满足本区域需求，欠缺辐射力，这也是西门的瓶颈。拿上成都地图仔细观察，西门所在的青羊区是成都所有区域中发展潜力的，二环外的金沙片区早已成型，目前也仅有光华大道片区可供发展，好在今年中铁西城的进驻带来了70万方超大体量的商业综合体，再加上投资者们最喜爱的地铁，相信青羊区会把这点仅有的文章做得非常漂亮。
北门自古便是商旅商旅们进出成都的最主要通道，有句古话叫“少不入川，老不出川”，据说是陕西人说的，自古北方的商旅便经剑门关入蜀道从北门进入成都，至今北门上还有荷花池，五块石等传统老旧的货物集散中心，加上来往不绝的货车，这里的环境显得突兀恶劣，虽然如此，但这里确是成都一处财富的集中地，北门的房地产发展起步较晚，但后发优势明显，在成都其他城区三环内几乎没有多少可供开发土地之时，北门却存有成都城区三环内规模可供开发土地，近1-2年来，龙湖、绿地、华润、招商等品牌企业纷纷进驻城北，立志要改变成都人对北门的印象，虽然北门一片雄心勃勃，但落伍的路网交通，破旧的基础设施，以及搬迁难度异常之大的各专业市场总显得这里的发展不会一路顺畅。
说了这么多，其实就想告诉大家，房屋作为具有很强投资属性的商品，无论是刚需还是投资客，首先要面临的问题就是对区域的选择，因此，仔细去研究这片区域的历史，了解目前的状态，研究未来的规划发展是最重要的一门功课，只有做好这门功课，在选择房子时才能有的放矢。当然，对于刚需来说，还必须考虑自己的工作和生活圈子，不能像投资客那样可以很潇洒的选择一个短期内无法正常生活的区域。
选好了区域接下去就开始选品牌，因为一片区域内开发商往往非常多，既有性的知名开发商，也有本土地头蛇，还有一些混汤喝的小山寨。现代人的品牌意识越来越强，通过众多商品对比后我发现，相对于其他产品来说房地产的品牌性价比是的，譬如一个1W元的LV包和一个1K元的品牌包相比，也许质量的差别并没有那么明显（更多的是一种心理上优越），但价差达到了10倍（1000%），而同区域品牌开发商与非品牌开发商所建造的房子价差基本在20%以内，购买品牌开发商产品所得到安全的房屋质量保障，优质的物业服务水平，良好生活环境的营造甚至高端配套的引进等都是非品牌开发商难以做到的，而这仅仅只是不到20%的溢价，远胜于其他商品。
中国的开发商大致可分为两大类，一类是国企，代表公司有保利、中海、华润、中粮等，一类是民企，代表公司有万科、绿城、龙湖，国企实力雄厚，资源整合能力非常强，开发气魄很大，动则几百上千亩的超级大盘项目，做的是整个城市的运营;而民企则擅长于对项目及产品的精雕细琢。因为二者之间本质的差别，所以造成了企业经营战略的不同，从某种程度上来说二者之间存在一定的差异化竞争，只是对于普通购房者来说，差异并不明显，既有冲着大盘，配套去买房子的，也有冲着产品，景观，户型去买房子的，二者各有千秋，只是看自己的需求更侧重于哪部分。
个人认为中国的品牌开发商分别是万科、绿城和龙湖（后两者主打高端市场），他们共同点都是产品打造非常出色，物业服务超一流，特别是绿城和龙湖，在景观的打造上更是首屈一指，万科胜在客户关系管理，特别注重客户的使用体验，在住宅人性化方面做得非常不错，感兴趣的同学可以去了解一下万科独创的U8（Unit Integration of 8）全面家居解决方案，万科劣势在于其不做商业地产（最近正在开始转型），所以期望万科的项目能引进大型商业配套是不可能的，此外还有至今为人所诟病的随意降价（08年），其实就我本人来看，房地产作为市场经济中的一份子，涨跌是很正常的，只是当初万科做法稍显粗暴，给业主造成了不太负责的印象，相信万科吃一堑长一智，即便以后还要降价，也会“偷偷地进村，打枪地不要”。
绿城在我看来是一家很传奇的公司，碰到市场行情大好的时候能冲到第二;而行情差的时候资金链摇摇欲坠，走在生死的边缘，不管绿城的经营理念和企业战略如何，单从产品来说，绿城确实是中国所有开发商中的N0.1，新古典的建筑风格配上大量石材的使用，精致高雅的公共空间，使得绿城的产品刚起跑就甩出了对手一大截，同时绿城对于园林景观的打造也令人称道，由于绿城的产品走的是高端路线，营销手段也因此与众不同，据说绿城老总宋员外曾说过，只要把产品做好了就不愁卖不掉。所以在广告包装上显得很简单，如果你仔细关注一下绿城的报广就会发现千篇一律，平淡无奇，虽然在大众传播上绿城没有什么特别之处，但在针对特定人群的圈层营销上绿城耕耘很深，记得有句话这样说：客户是的销售员。绿城的营销策略很好的诠释了这个意思，绿城给人印象最深的是对老客户的维护力度非常之大，哪怕是在08年行情最差公司股票被列入垃圾股的危险时刻，也不肯降价销售伤害老业主，因此，绿城业主的忠诚度非常高，所带来的是极高的重复购买率和圈层影响力。现在调控日趋紧张，业内传闻绿城的资金链又出现了问题，但马上有高管出来表态，不管市场如何低迷，绿城仍然不会降价销售，我想假如有一天只剩下一家开发商不降价的话，那家开发商一定是绿城。
杭州，绿城绿园
PS：绿城现在项目的名称不像以前一样几乎全部以花特别是桂花来命名了，比如钱江新城的“春江花月”，滨江区的新项目“明月江南”都很好听，很有诗意，非常契合杭州这座城市的气质。
其实以前我对龙湖的了非常少，直到去年下半年公司开始启动信息化建设，并以龙湖为榜样标杆，学习其利用ERP（企业资源计划管理）实现异地多项目的跨越式发展之后才开始慢慢认识龙湖，当时还有一次去龙湖总部（重庆）考察的机会，不过很遗憾最终没有去成。龙湖的成名之处在于对景观的打造，可能是生于重庆这个极富层次感的城市，给予了龙湖在景观空间打造新的思维和理念，龙湖非常擅长利用地形的高低落差打造层次感极强的景观，同时在植物的栽培上也颇有亮点，据说每一个新到龙湖的销售员首先件事便是去把项目中（售楼处）的植物认个遍。有一次绿城的宋员外去到了龙湖的一个项目考察，参观外之后大为折服，马上通知绿城所有高管前来此地参观学习，光是这一天绿城报销的机票费用就高达几十上百万，龙湖的产品能获得宋员外如此之高的评价，可见其深厚功力。
重庆，龙湖悠山郡
此外，龙湖具有万科和绿城都不具备的一项优势，商业地产打造。万科是很早就表明了不做商业地产（现在开始转型做了），绿城的商业多半局限于小区商业配套（底商），而龙湖却有自己独立的大型商业品牌，其中最出名的便是“天街”系列，听说如果要去重庆看美女，除了解放碑之外，龙湖﹒北城天街也是一个好去处，现在龙湖在其进驻的主要城市都开始逐步引入自己的品牌商业配套。大型商业配套的引进无疑会增加项目周边的人气，方便居民日常生活，但同时带来的嘈杂与喧闹也会在一定程度上降低居住品质，至于如何取舍就看各位的考量了。
以上三个开发商便是我个人认为的中国（不一定）的开发商，当然除了这三个外，其他品牌开发商也各有特点，例如上海世茂（擅长打造江景房，其“滨江”系列江景房在长三角地区非常出名）、恒大地产（跑量最快的开发商，性价比的代表）、南京朗诗（科技住宅的领跑者，独创的“恒湿、恒温、恒氧”三恒体系很有特色）以及地域特征很强的品牌开发商（杭州欣盛、成都置信等），选择一个好的开发商意味着房子的质量能有保证，服务的质量不会打折扣，虽然价钱可能要高一些，但值得。
其实想想我跟万科还是挺有缘分的，份实习工作就是在杭州世贸广场的万科中心，后来论文也是写的关于万科在杭州的市场策略，现在成了万科的业主，算是一个小轮回吧，虽然万科宣称“金色”系列是其城市住宅高端产品线，也许是我看过不少豪宅，对万科的“高端”不太感冒。
现在万科所有项目均做成非毛坯房，以后不再做清水房了，对此我还是挺支持的，但装修报价也太坑爹了，就拿我购买的“金色领域”举例，1300元/㎡的标准在我看来不超过700元/㎡，如果给我1300的预算，我能装出比万科交房标准豪华十倍的房间，不过既然已经选择了也就不太抱怨了，不期望万科的带装修约有多高，但也相信质量不会低，其实我最看重的还是万科非毛坯房的各项细节处理，毕竟万科拥有的房地产CRM（客户关系管理）研究中心，也是把装修设计（工程）与人体工程学结合得的公司，相信万科不会让我失望，只不过交房后还要花心思去进行各种软装让人有点郁闷，前两天在网上找了一下，基本找不到专门为非毛坯房做装饰的公司，买了非毛坯房还要花心思、精力、金钱、时间去装饰的人伤不起啊。
中国的房地产市场的确是很畸形，且不合理，往往买一套房子就能套牢一家人半辈子，因此，“房奴”这个词普遍为大家所接受，这让我想起了万科的一句广告词：“让建筑赞美生命”，在中国，不是建筑赞美生命，而是建筑折磨生命，所以我觉得如果万科把广告词改成“让建筑折磨生命”会更为恰当，更能代表广大房奴的心生吧！
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