[摘要] 契约可以分为本约和预约，预约又可以分为带未决条款的预约和将行谈判的预约，宁波商品房预售合同认购书属于将行谈判的预约。违反认购书的责任属于违约责任，损害赔偿限于信赖利益的损失；认购书适用定金罚则的情形：一种是一方当事人拒绝订立本约的；一种是签订认购书的一方能够证明对方在签订认购书时故意隐瞒其不具备履行
三、关于完善认购书相关法律问题的建议
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于预售商品房中认购书的规定，有利于进一步规范认购书的签订，从而有利于促进商品房交易，但他对认购书的相关问题未作进一步规定，有待完善。故笔者建议：
1、应规范认购书格式，制定相关条款将其设为商品房买卖法定前置程序。对于多数购房者来说，先行签订认购书，可以使购房者在选定合意的房屋后有充分的时间了解房屋及其买卖过程中应注意的问题，以便在正式合同中与开发商约定。因此，签订认购书，一方面可以防止购房者在谨慎地选择考虑过程中，满意的房屋被他人先行买走；另一方面，可以给购房者充分的时间考虑。因此，就当前的状况，民众已认可认购书的存在，并对它有较大的依赖性，但同时它又是纠纷产生主要原因之一。如何解决这个矛盾呢，笔者认为，司法解释应进一步规定，商品房预售认购书应认定为预约，其效力适用合同法的一般规定，并将其格式化，规定具体的诚信谈判义务。
2、在预售认购书中，当事人受保护的仅为信赖利益损失，司法解释虽规定对违约方应适用定金罚则，但对于当前实际生活中众多开发商不符合相关法律规章贸然售楼行为或因追求高额房价恶意违约行为起不到很好的遏制的作用，建议司法解释进一步规定违反认购书的赔偿责任，规定定金责任和损害赔偿责任可同时使用，以期有效的规范预售商品房的交易市场。
3、建议应进一步明确规定认购书中定金的性质，在原有基础上增加定金法则的适用情形，即应补充规定如签订认购书的一方能够证明对方在签订认购书时故意隐瞒其不具备履行认购书中确定的商品房买卖合同的能力或订立认购书后因其行为而无法履行在认购书中已确定的商品房买卖合同，应承担定金责任。同时可以规定上述原则的特殊情况，使之具有更强的可操作性。
4、司法解释应进一步规定，商品房预售认购书应当在办妥立项、规划、报建审批手续后取得商品房预售许可证之前的一段时间内签订。因为这时项目已经进入实质性的建设阶段，这就增强了预约合同的稳定性和确定性，从而保障交易安全和社会的公共利益。
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