[摘要] 11月14日，在十八大胜利闭幕的当天，美国龙安建筑规划设计顾问公司行政总裁、前纽约市规划局委员饶及人（JamesC.Jao）先生做客和讯演播室，针对十八大之后中国房地产发展趋势、中小房企的出路、以及房价的走势，做了深刻的剖析。
谈城市化进程：城市化进程过快 房地产是火车头工业
主持人：您觉得中国的城市化进程是不是有点过快呢？
饶及人：中国的城市化进程过快、过热。我书上也写了，英国的工业革命从20%——40%的城市化经历了120年，德国经历了60年，美国经历了42年，我们中国从20%——40%城市化是20年。所以这个地方，我们中国的城市化是在世界上有人类文明历史上从来没有发生过的，一百年以后再来看中国，这个时候是不可思议的快。有几个基础，这个是必须要感谢，我觉得老百姓都应该感谢我们中国目前的体制。
主持人：那就是说其实是有利的？
饶及人：你要知道，从脱贫致富，我这本英文书里面就讲了，中国过去10年来，1.5亿人口脱贫，那也是很了不起的，等于一半的美国国家人口，在过去的10年来，咱们十七大之间，这些在西方的国家来讲是做不到的。体制有它的好处，也有不足之处，没有一个完全是完美的，完美的就是刚才讲的乌托邦。在一个城市里面，希望热闹，又希望它噪音很少，不可能的。希望它安静，希望它来的人很多，不可能的。很多时候，我们怎么样能够协调，让我们这里更流畅，提供方便，减少不便性，城市要让大家健康舒适的生活，但是避免城市聚集带来的一些细菌，感染性的蔓延。
主持人：理想的城市规划跟房地产住宅，二者究竟是一种什么样的关系？
饶及人：中国的房地产住宅，我上次在接受成都电视台里面访问，我说“十二五”以后就没有房产问题了，房地产是因为我们以前盖的房子太少。你知道整个的建设部的杨慎杨部长做过统计，整个的清朝统治中国268年，只盖了50亿平米的房子。
中国老百姓的成长，解放初期1949年中国5.2亿人口，到现在13.5亿，而且我们在1989年还是单位分房，没有这种老百姓自己买房子的权利，想买房子都是单位分房。到1990年以后，进入市场经济，最后打破单位分房，我在中国是看过的，拿条子去买房子，到最后自己可以拿款。在1996年我来中国的时候，看见中国引进按揭制度，让金融能够进入房地产，否则房地产也没有办法拉动中国整个经济的成长。我也个给中国的领导讲，房地产是一个火车头工业，在美国就是这样。
房子的问题是年轻人很关心的问题，是因为观念上面的问题。尤其是“丈母娘”效应，就是没有房子不嫁他。中国还是一个没有安全感的社会。中国应该是双轨制度，政府的福利分房和市场应该是双轨，不能是单轨制度，不能是一刀切，而且要求房地产商盖福利租房是不现实的，在商言商，这种东西是政府的职能。所以在前一个书里面，包括中国如何降房价，就是供求的关系。当你让老百姓可以自由买房的时候，他求很大，你供得跟得上，否则会造成物品的稀缺性。
房地产问题现在也好也不好，大家的注意力都在房子上面，没有在提高自己生活总体素质上面，大家会造成过去这些年的社会现象还是以钱为主，不管钱是怎么挣来的，买房为主。房价为什么能够高涨？一般的暴发户都是这样，他变成一个有房子是身份地位的象征，并不是真正的需要。有很多的房子是他的财富象征，并不一定他真的能住掉。在这种供求关系失调的情况下，自然房子的价格会高涨。前阵子有很多的学者说房价会崩盘，我觉得不可能的。除非你的国家发生问题了。
这本书上我讲到的，房子的价格有三个组合：土地价格、材料价格、人工费用。人工费用和材料价格有可能会降低吗？不可能的，我们今天还有可能80后愿意为了800块钱一个月的薪水去做工吗？不可能。材料，因为它有市场。而房地产的真正降价就是三个天敌：一个是战争，一个是瘟疫，还有一个自然灾害。你说在国共战争的时候买房子吗？在中日战争的时候买房子吗？没有。非典来的时候没有人买房子。包括日本的福岛核外泄，没有人在那边买房子。所以这种情况之下，房价高是好事情，就表示是太平盛世。而且房价只有在太平盛世的时候会逐渐的升高，在战乱的时候没有人升高。
而且我也建议政府不要干预老百姓买房子，因为有资产的人不会骚乱，没有资产的人就容易闹革命，因为他没有什么可以赔的。
谈房价：房子不是刚需 量力而为
主持人：之前中央出台的一系列的调控政策，这是对市场的干预吗？
饶及人：因为中国的体制就是政治经济学，政治在前，才有经济。干预是有必要，也是正确的，但是这个敢于也不可能是持久的。它可以短期的压制，长期上面是不行的。政府和老百姓的关系也是一样，政府是要辅导，照顾一些弱势的族群，而不是照顾一些强势的主体。
主持人：但是抑制投资性客群，是不是对投资性需求人的一种不公平呢？
饶及人：我们就说调控，在美国也有调控，包括利息。中央银行，或者联邦储蓄局对利息的调控，就是一个政治的干预。借钱的人太多了就把利息提高，借钱人太少就把利息降低。因为经济必须要稳定的成长，不能爆发性的成长，也不能爆发性的萎缩。同样，房价也应该是稳定性的成长，不是爆发性的成长。前一阵子房价升的抬高，自然而然的造成民怨，不管你是西方的政体国家，或者是民主国家，或者中国的这种委派式国家都是不好，打击房价是对的，因为不能让房价无限制的增长。
主持人：增生太多的泡沫。
饶及人：什么叫泡沫。借这个机会想问你什么叫泡沫？很多人利用泡沫这两个字，我觉得他不晓得泡沫是什么东西。
主持人：您确实把我问住了。
饶及人：泡沫是什么？什么叫泡沫？泡沫就是夸大。
主持人：北京的房价从2009年，一路飙升到现在，它其中没有水分存在吗？
饶及人：不是叫水分存在，所谓的水分又是一个错的字眼。水分是什么意思？卖牛肉里面掺水吗？是不是不应该在里面，还是这里面的利润存在？很多的观念，现在的中国老百姓都是半个经济学家，他们从房价上面对中国的GDP成长，包括PMI的指数，CPI的指数比任何一个国家的老百姓都熟悉、都关心。
所谓的水价是什么意思？这个原因是很多卖牛肉的人为了称重量，就用针把水打进去，回家一煮，明明买一斤牛肉，最后煮出来就只有4两。在大众物资上面的供求关系很难什么叫水分，一个是愿打一个是愿挨而已。你可以不买，但是你不买有人买，这就没有水分，它是一个供求的分析。
主持人：那您是觉得，北京非常高的房价里，它其实就是实打实，应该就是这个价格？
饶及人：房价就是这样，我常常讲车子，你要买车子，一定要每个人都买奔驰、买宾利吗？买房子一定要买那么大的房子吗？一定要在这个地方跟人家抢破头去买房子吗？现在的房子，我的意思是建议打破什么均价。车子有均价吗？我们买一部车你说均价是多少？因为车子的配置不一样，引擎不一样，使用不一样，价格不一样。
主持人：在您的脑海里，房子其实不是必需品，没有刚需这个词存在？
饶及人：所谓叫刚需就是你没有它你活不了，我们不能吃饭活不了，但是你觉得没有房子活不了吗？中国人做的很多事情都会矫枉过正，要不然就马上急转弯。
所谓的刚需，非要它不可叫刚需。现在刚需这个字是说我们有的人想买房子买不到房子，我认为这个叫做基本需求，叫基需，不叫刚需。这里面是有，而且是应该盖房子，而且我一直建议政府要大力的盖廉租房，包括采用新加坡式的房子，按照收入来，我也很高兴，而且我也一直建议这个东西要从中央抓，不是一个部里面抓。
我书里面写的一些东西，中央很多人看，而且也愿意我在中国，虽然非常累。像昨天晚上，我跟好几个中央委员、中央候补委员见了面，大家谈了一下整个问题，他们愿意跟我讲。他们说我跟一般人不一样，我是产、学、商三方面都做过，官场你也晓得。你也知道学术界有很多要求，但是你又在从事这个实验里面也知道整个的事情碰到的困难是什么。你跟我们讲的一些话不会是隔靴搔痒，或者调子拉很高，没有办法做，或者完全不了解我们中间做的一些过程中，受到的一些难处。
很多的学者会要求很多，是完美主义。但是很多人没有做过这些方面，他不知道这里面很多事情是轻重缓急，有先后关系，而且是全盘兼顾。肯定学者会有一个崇高的理想，大家可以在学术上随便讲很多的事情，但在执行上面是有落差的，而且整个的执行上面还要牵扯到所有的经济，老百姓的需求。
老百姓的需求可以强压，也可以引导，它是体制不一样。我常常讲，房子问题应该教育老百姓，不是说没有房子就不能结婚。为什么？我们说这个应该看男人有没有志气，而不是看这男人有没有房子。包括我儿子现在也想，刚刚从美国毕业回来，我这六千块钱、八千块钱的薪水，我什么时候能够买房子。我说你一辈子都是六千块、八千块吗？你将来不能说你的薪水是按照CPI指数在成长吗？还是按照你的能力在成长？我可以体会他，作为他的年龄，你知道我六千块钱一个月，我要存多少钱我才能买一部车子，我要赚多少月我才能买一栋房子。
但是，房价、薪水是这样的，当初我们的薪水，十年以前800块钱的月薪，现在有大学生会有800块吗？现在出来肯定3000块了，从几何倍数来讲是5倍了。这里面的关系过去也不过十年来，是不是薪水也成长了5倍了，所以我觉得房价的问题就应该从供求上面去处理。让大家知道，我买车子不是每一个人都要买那么大的车子，大房车，按照我们自己的需求，按照我们的能力。
作为一个投资的人，必须要投资才能够经济成长，你不能说压抑投资，但是这些成长就像很多的温州炒房团，他们全部死掉了。你要去救它吗？还是任它自生自灭？从市场上来讲不可能救他，也不应该去救他，投资本来就有风险。但是这些人你让他下次再买房子他非常的谨慎，以前是一窝蜂，因为大家是看涨不看跌。
这次整个经济成长不是我们中国独一支，而是全世界的经济成长都不行。拉动经济的三头马车：外贸、内需和直接投资，都在萎缩之中，外贸至今在委托，好不容易我们的PMI最近开始超过呢50%，所以大家开始乐观的，包括美国的经济开始带头复苏，中美之间是很重要的拉动全世界的双头马车，原来说欧盟也在一起，但是欧盟的问题远远是没有办法救的。
欧洲的国家比中国惨多了，西班牙的失业率26%，4个里面有一个人找不到工作，意大利18%，希腊现在是27%，像这种国家很可能发生，欧洲这边是充满不确定的因素，从美国来讲就很担心它们那边会发生暴民，所以很危险。像德国的总理做很多事情的时候都非常的危险。
去年的冬天，很多法国人人均收入1500欧元，居然买不起冬天的燃料取暖，世界国家，居然有这种现象发生。法国现在把萨科奇赶下去，欧美的体制是谁经济做不好就换人做，这方面的房价问题，我建议中国：
，要打破一些观念，女孩子和岳母不应该看一个男人现在有多少的财产，而是对他女儿将来会不会好，将来有没有志气，有再多的财产也会被败光的。
第二，是不是买房子一定要买大房子，要按照自己的需求能力去买，所以小户型90、70平米我也是很同意的，甚至现在有一些麻雀户型，为什么不能做。
但是房子问题是什么呢？超载的很多，就像我们车子超载很多，载6个人的车子不能载10个人，我们的房子两个人租的空间挤进20个人。城市也是一样，明明是一千万人住着很舒服的城市，挤进1600万，这个东西不能说谁叫的大声就去满足他，谁装可怜你就必须救助他，政府上面必须要有一个趋势，这些都是在我的书里面写的。
我这本书里面不是说提出各种各样的解决方式，是提出请大家探讨，真理是越辩越明的，没有一成不变的真理。
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