[摘要] 11月14日，在十八大胜利闭幕的当天，美国龙安建筑规划设计顾问公司行政总裁、前纽约市规划局委员饶及人（JamesC.Jao）先生做客和讯演播室，针对十八大之后中国房地产发展趋势、中小房企的出路、以及房价的走势，做了深刻的剖析。
谈市场发展： 要有主人翁的责任感
主持人：您刚才提到十八大之后，现任的政府他们打算要提升整个人民的生活，美国、英国的房地产市场，他们都是非常的成熟，成熟的房地产市场中，收入占比到底是什么样的情况？
饶及人：我们常常讲美国、英国，我们也不要忘了英国也不是光伦敦，美国也不是光洛杉矶和纽约。伦敦是一个国际性的城市，纽约是国际性的城市，任何的地方出现的政治上的暴乱，纽约、伦敦房子立即涨，还有澳大利亚的房子涨。俄罗斯人去美国买房子，中东的人到美国买房子，亚洲的人到美国买房子，伦敦现在也是一样，俄罗斯人到伦敦去买房子，中东到英国去买房子，体制的建立是非常重要的。
我们今天房价的问题是短暂的，美国人基本没有说他要有房子我才会嫁给他。还有美国的房子将来要传给子孙的话要有很重的遗产税，要50%遗产税。大家认为我遮风避雨，我有一个房子，其实美国人房子是不断搬的，一个美国人一辈子搬15次家，中国一辈子搬7次家是很正常的事情。房子是按照你的需要，你买车子不可能一部车子从头一直开到你年老，各方面的科技都在不断的进步。我愿意说一点，房价的问题十八大以后房价一定会涨，这个是压不住的趋势。
因为我们中国的城市化已经50%的，但是远远低于世界的其它发达国家。全世界作为第二大的经济体50%，应该是60%、70%，而这种情况之下，农村的人民陆续进城，这是无可避免的趋势，在这种情况之下，怎么让它有秩序的成长。像餐厅接待客人一样，本来是100个人吃饭没有问题，你非要来500人，你应付得了吗？是餐厅应付不了还是我们不应该这么多人进来。
还有你老公要请吃饭，你说多少人，说6个人，没有问题。但是他带20个人吃饭，是怪你菜做不够呢，还是家里环境不好，怪谁？我们城市一样不可能超载。城市所有的房子，每一个分子都应该像纽约一样，它有一个使用执照，两个人用的房子就是两个人，两个人住的房子就是两个人，而不是两个人住的房子里面载20人，还抱怨这个水龙头不好，热水不够，环境不好。所以我一直不赞成农民工可以大量的进城，然后就地安置，就像我们的餐厅来了我就招待，来了我就接，那素质是降低的。
主持人：现在地方的政府对土地财政的依赖非常强……
饶及人：因为我们中国税法的体制，中国的税法是没有办法改变，中国在做增值税，就是在试图改变，因为很多的地方税都全部是上缴中央，它能够支配的就是从土地买卖上面。
主持人：但有些农民很愿意把自己变成城市人，他非常愿意把自己手里的土地卖掉？
饶及人：这就很危险了，所以我一直反对。当农民把土地卖掉，他追求一时的快感，会造成将来非常大的城市问题，就是贫民窟的出现。
我在书上写到，中国为什么没有贫民窟，就是因为中国还有村落，还有地方回去。如果农民进城以后，他找不到工作，他又没有地方住，他只能在公共地方搭建临时的住房，就像无业游民一样。
主持人：土地其实就是农民最后的退路。
饶及人：然后最后就造成非常大的贫民窟。
主持人：城市问题。
饶及人：到最后反而是一个肿瘤，怎么样都解决不了，全世界贫民窟的问题都解决不了。
主持人：最后都会演变成为一系列的社会问题。
饶及人：中国有没有贫民窟？有，在解放初期上海有贫民窟，上海的外滩上面搭建了很多乱七八糟的房子。后来因为解放战争的时候，包括中日战争，后来没有了。所以我一直反对把农民的土地变成商业用地。土地必须垂直发展，容积率要高，他们说北京的容积率2.8，你把100栋房子堆在一起，旁边很多的绿地，你把100栋房子平行的摆下来没有绿地了，没有空间了，大家只能筑高墙，在自己院子里面。
所以我一直讲，花园城市是大家很羡慕的生活方式，地多、人稀，空间很多，但不是我们中国能有的，不现实。中国的国土和美国国土相比，美国的国土比中国还大3%，像阿拉斯加是一部分，你看国土相对之下，中国是美国的4倍的人口，美国3.2亿人口，我们中国是13.5亿人口，4倍的人口，有可能像他们那样大吗？不可能。中国有可能像曼哈顿一样，就是我们大众的，我们的地铁一定很发达，让大家出去很方便，大家集在地铁中心，叫TOD的方式，就是有交通的方式，促进它的集中发展，这样进出方便。
曼哈顿常驻人口150万，每天的通行流动人口300万，它为什么这种街块采用长安街的街块，长安街的街块我们微血管的也很多。而我们北京的不是，采用欧洲的防御性的城市结构，像天津一样。城市就两种，就是防御性，你不要攻进来，一攻进来就找不到路了。要不然就像长安（西安），长安（西安）为什么可以作为全世界的首都，因为它不怕你来。曼哈顿也是这个棋盘式的，我们费城，当初从英国过去的，它也是棋盘式的。
现在中国很多现在的领导说棋盘式的不好，我觉得非常的纳闷。
主持人：您觉得是值得提倡的？
饶及人：像北京这个小胡同、大街块，开车大全转，不可能解决交通问题。你没有微血管，像长安街万一走错一条路你要绕回来大半天呢，所以必须把这块打碎，而且多一些单行道，你才有可能微血管通了以后，这里堵了那边走，那边堵了那边走，而且你可以做交通的导向。像曼哈顿进城的时候，全部都是红绿灯往里面走，出城红绿灯往外面走，所以交通非常的流畅，它可以作为一个交通的倒上，上下班导向，星期一到星期五。
要不然我们拿另外一个，为什么曼哈顿是一个可持续发展，也是一个最绿色的城市，因为大家不需要车子，而且走起路来每一个街块很短，走起路来非常的舒服。而不是像这个，走起路来非常的累，一个是视觉上的疲劳，一个是体力上的疲劳。而视觉上的疲劳常常会让你体力深的疲劳更受不了。
我们到曼哈顿市，下了机场我们走一走，因为每一家商店都不一样，而且经常有地方可以下来。所以我想在中国设计一个城市，就是让你慢行，让你放慢脚步的城市。
我们在新疆的拜城维吾尔族自治区做了一个15平方公里，得到新疆自治区的高度认可，现在是我们南疆的示范城市，很多的领导来看，觉得这个地方挺好，大家希望不要塞车，方便，而且环境好，就是不能人很多。人很多效率必须高，而且必须很省时，就像你大班级一样，你必须上下课的时候大家排队排好，否则全部出去乱成一套，这里面都不一样的。
像这次在青海大通也是做的一个花园城市，这个地方就是西宁的一个后花园，而且它的山地结构等各方面，我们容纳10万人，10平方公里。但是很多人说一平方公里一万人是中国的规划指标，但是我们的曼哈顿是一个大城市，一平方公里2.6万人，但是你到曼哈顿你觉得拥挤吗，它是非常有序的。大的就必须有序，小就可以稍微的疏散、涣散一点，如果这个观念没有，中国的很多策略还是本末倒置，最后问题发生的问题还是治标不治本，头痛医头脚痛医脚。这个问题还是要花时间，要慢慢的来，所以这几本书也是供大家参考。
我也很高兴，这几本书我当时的定位是长销书而不是畅销书，所以在这书里面我坚持三种写法：
，图文并茂，因为领导没有时间去看生涩的书。
第二，浅显易懂，大道理要分小故事讲，不能讲了半天他看不明白，显得你很有学问他不知道。
第三，要配合他的生活形态，可以来回翻看。不是从篇看到最后一篇，中间就不知道讲了什么东西。
他们建设部的部长，清华的老师讲，你们可不可以写书像饶及人一样，我后来自己讲，我的中文水平就是初中毕业，写的太深奥我也写不出来，但是配合中国的领导还是这样的。美国的述评家给我讲，这本书是真正的在谈中国，不是宣传口气来谈中国，也不是带着有色的眼光来看中国，说你真的把中国的情况给我们讲了，至于我们同意不同意，喜欢不喜欢我们自己来决定。
所以很多东西，我告诉你什么样的成分，你喜欢吃、不喜欢吃你自己决定，但是也许他喜欢吃你不一定喜欢吃。我们城市这方面还是很重要的，是你我的城市，是你跟我现在住在这里的城市。
主持人：要有主人翁意识？
饶及人：一定要有，如果你是以做客的心态也不可能融入进去，你要是说我当初到美国做客的心态，我也不可能会参与它的政治体系，一般的客人做客的心态，他不会给你讲你家的水龙头漏水，我想办法帮你修一修。
主持人：不会有责任感。
饶及人：对，这个责任感是很重要的，当你在这个城市，我们在北京生活，北京就是我的城市。英文有一句话“where is the home？”不是你的老家，是你现在的家。而不是说“where are you come from”，现在的问法就是说你的“你的家在哪儿？”对于北漂族来讲家就是北京。
谈房企：房地产不是小房企的游戏 5年后不存在房地产问题
主持人：您觉得在一个城市建设中，房企负多大的责任？
饶及人：所谓的房企就像我们的供应商一样，你觉得买一件衣服，这个制衣厂负多大的责任？一半的责任而已，消费者也要负一半。就像你买衣服一样，你要告诉他我喜欢买什么样的衣服，你可以拒买，你可以不要买。但是在目前供不应求的时候，房企负很大的责任，因为现在供不应求，政府也要负很大的责任，因为他的老百姓想买房子买不到房子，所以政府上面必须下很大的力度把廉租房要很快的建立起来。但是我一直讲，廉租房并不一定是贫民窟，也不就是说材料上面就是省，而且将来管理不能造成犯罪的渊源，不能在三不管地带，它也必须有一个很良好的组织，有非常好的进场和退场的机制。而不是像我们房子可以自由买卖，廉租房是不可以自由买卖。
快不一定是好，我现在这本书里面，的是希望中国的城市化慢下来，不要那么快了。因为我们以前是脱贫致富很快，现在让我们的品质更好，我们从温饱到小康已经很快了，现在小康是让我们的素质更好，活着更健康，而不是我们吃饱拉倒，有一些东西吃就好。
这个城市的地下和地上是并重的，任何一个城市都是地下管网很重要的，纽约市我写了一篇文章，我们最骄傲的是我们地下有24维护这个城市的成长，不会发生问题。这样我们也希望中国的城市在地下管路上面要有千年城市的概念，不是说一代人的城市，或者5年一届的城市概念，城市不是一届就算。
而且很多的城市，像罗马是一千年造成的，我们中国不可能5年造一个城市，我觉得中央对一些干部的考察，一年一小样，三年一变样，五年一大样，我觉得这种观念也是必须要修正的，我们这个城市在交接下去的时候，把法律完善，把“职业经理人”观念要大量的提倡，我就是职业经理人，我是被委托来才有公仆的观念，否则大家认为这就是他的，他不会有公仆的观念，所以最后他希望他在这里能够出风头。
这里面是上上下下，从中央到地方，从老百姓到官员，首先要做自我解放一些陈旧的概念，然后再武装一些新的理念，这样我们在城市建设上面才会逐渐的好，但是也不可能一蹴而就。
主持人：咱们现在房企，从9月份以后，很多的大房企频繁的拿地，这是不是也促使了城市化建设过快？
饶及人：拿地是因为前面的压制已经压到底了，已经没有其它的选择余地了。在2012年两会开完了，我就说金九银十有盼头，并没有说有涨头，我在2011年讲的时候，就说房价已经跌破了。
主持人：其实您是看好这个市场的？
饶及人：我刚才讲的，除非我们中国有动乱，有灾难，有瘟疫。
主持人：但是现在很多的中小房企它的资金链断裂。
饶及人：它不应该参与这个房地产。
主持人：这个不是中小房企能玩的游戏？
饶及人：房地产最重要的是品质，就像我们大的家电，不是每一个地方都可以有家电的提供，大房企产业公司、大房企公司，因为它注重它的信誉，它的品质，它出了事情不会像小企业一样打了就跑，放一枪就走，反而它会为了它的品质出面解决很多的事情。
主持人：您经常给很多领导做培训，因为我们也关注上市房企，能不能通过和讯，给中小企业的房企一些建议？
饶及人：我觉得大有大的做法，小有小的玩法，中小企业就应该以精致为主，就像我们的大餐厅和小餐厅一样，我们以特色为主。而大的房地产商是以批量为主。一个小的地方，就像我们酒店一样，小酒店它的服务品质，它的特色大于、多余高档的酒店，但是同样它也可以有很多的价值。
我们到欧洲去，我对瑞士很熟，瑞士的酒店并不讲究品牌，而是讲服务，而且收费很高。所以我们小的房地产商。，我们应该更能够提出符合当地市场所需要的产品，而不是跟人家克隆，或者跟人家学山寨。房地产不是每个人都可以进入的市场，其实它非常多的运作。在美国有一句话，做完了房地产开发就不想做其它的行业，在其它行业的钱都不想赚，因为它实在太快了。
中国的市场逐渐的开放，由计划经济走上了市场经济，现在还没有全部的市场经济，是计划和市场并列的经济，将来往市场经济走不可避免的趋势，将来中国的市场开放度，加入WTO以后，它的只能往前开放，不能往后收缩。这个时候来做房地产开发商，我是希望大房地产要更负责任，更能够起到带头的作用。而中小型的房地产商，不要盲目的跟进，要看自己的实力。我刚才讲，5年以后就没有房地产、没有房价的问题了，大家可以看到这个市场实际是在萎缩之中，而不是在不断的成长。
当然我们的城市化率会不断的进行，中国的经济必须从外向型走向内需，而房地产也会给内需很大的支柱。但是二手房的市场是看好，还有旧城改造将来也是很大的市场。
我一直讲城市不可能无限的扩张，是因为我们不可能只为了盖新房子而拿地，而是把一些旧房子做一些整理，旧房子的整理不可能像外国一样把外墙保持，里面全部更新。所以我们中国将来也必须做。它会牵扯到很多的技术含量，但是对于城市文化根基的保留是很重要的。
并不是我们住新房子，把旧房子摆在那里，就认为我们是在做旧城保护，我们是把旧城的东西能够古为今用，能够把古的东西利用，房子没有不落伍的，当你不维护它的时候就落伍了，只有空地和花园是不落伍的。全世界都是一样的，只有这种空地。作为我们政府来讲，一定要替未来的子孙多保留空地，我们大家共有的财产是非常珍惜的财产。
当然还有很多的观念，我希望大家慢慢的把我的书看一下，我们才能更深入的谈。这个话题是永续的话题，不是我们今天讲完了就是一副万灵药，明天什么都可以。万用的干部，万用的做法都是不可取的，它是临时的对付，不是长期。
我们做很多的政策必须考虑到各方面的制约协调，其实做中国的领导人很累的，因为他的责任很大的。但是中国在这种委派机制之下出贤君是很重要的。我建议官员要多微服私访，多多的体验民情，而不是自己坐在象牙塔里面不了解民间的疾苦。任何中国的委派制度，都是那种经常出去，体验老百姓生活的人，才是最能够贴切老百姓政策的人。
希望通过和讯，让老百姓个要支持政府，体恤政府，但是同时要提出自己的看法，而不是逆来顺受，最后大家来闹情绪。
城市建设浪费是的浪费，而且不能改，很难改，所以我们在铺路的时候就应该要求，干部考核的时候是在开始做地下工程就考核，而不是出来形象才考核。在中国，尤其是一线城市一些比较懂得的居民要多参与，参与以后才会了解，才会监督，你不参与，根本不了解，如何监督。
这是一个过程，但是让中央的领导也不要担心，当一个国家大家都认同你的时候，你会更持久。
主持人：今天跟您聊天我真的是受益匪浅，由于各方面的原因，今天也不能更深入的聊，我也希望将来有一天再访问您，那时候我们可能比现在聊的更深入，更好。
饶及人：我们下次也希望能够通过和讯，跟网友有对流，有交谈的机会。
真理是越辩越明，我们不怕，但是同样的，当你平心静气的讲事情的时候可以把事情谈好。当你带着一个强大的主观意识得话，很多的问题会谈不清楚。
当我们觉得龙安的东西好，为什么那么多假龙安，就因为我们是一个品牌，你不是品牌人家不会模仿你。虽然我们登记的商标，他们前面加两个字，后面加两个字，我们就很难应付，他说你不是国际知名商标，注册资金一个亿。龙安是我创立的，有很多的历史，而且我们有所有的执照。很多的事情我们不要带着情绪去看它，我们争取把事情做好，我来中国是想把这些事情做好。我们不是希望一时的火花，而是长久和持续的东西，可持续性就是可以坚持和继续的。
通过和讯，我们也希望将来通过这个网站跟广大的网民有更深的接触。我可以把很多的中央领导和地方领导一把手的想法，通过我这种非常没有利益牵扯的角度给大家讲。他们讲饶及人是一个不结盟的人，因为他没有办法结盟，而且他是能够替很多领导保守秘密的人，因为他这上面是就事论事。因为他从美国来的，他不跟你谈其它的事情。跟他也很容易接近，但也很难非常亲密，因为他实在太忙了，没有一个人可以跟他花很多的时间，但是跟他在一起的时间，他是给你最精华的时间，这就够了。
主持人：我也很荣幸，能够请到您，非常感谢！
饶及人：主要和讯办得好，下面的人都建议我来和讯，我们也希望将来有机会可以再来。谢谢小茗。
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