[摘要] 东部新城和鄞州中心无疑是宁波变化最大的区域。在这2个发展速度、质量都有目共睹的区域之间，对于东部新城南翼中央生活区的议论和关注，却从没有停息。政务、商务、商贸、居住等各个层级的配套围绕行政中心展开，东部新城南翼板块毋庸置疑的成为了整个宁波的中央生活区。
房天下：像叶老师说的一样，各位网友也能感受到现场有一些嘈杂，今天售楼处开放以后就挤爆了，也说明宁波购房者对这个区域的未来非常看好，这就是一个实际的证明。叶老师提到东部新城南翼板块未来会有中央居住区的概念，现在这个板块已经有很多项目已经开始慢慢动起来了，问一下沙总如何看待叶老师提出的中央居住区，东部新城南翼板块这个概念。
沙勇：你刚才说的话首先是一个概念，我做记者的时候也经常跟叶老师提概念，但现在我基本不提了，做了十几年的营销到现在我更喜欢站在老百姓的角度考虑他们为什么要买房，为什么要买这里的房子，他们买得起吗，买了房子干什么用。今天看到我们销售厅人山人海，大家都在看这个楼盘，我相信老百姓的眼睛是雪亮的。
，买房子离不开地段、地段，还是地段。叶老师刚才说的个问题东部新城其实是讲地段的问题，老百姓的眼睛是雪亮的，他看到的东西才是他想要的东西，你跟他提很多概念，他看不见摸不着就激不起很大的热情。现在的东部新城跟过去不一样，他看得到了。所以说东部新城好不好？其实现在也不用说太多，就去看，看得到的东西，是不是你喜欢的东西、你想要的东西。事实上，从自己这么多年来接触这么多客户来讲，还是蛮有体会的，我也是宁波的东边人，宁波有一老话叫儿子要亲生、地要买东边。东边的房子本身在宁波人心目中是根深蒂固的选择。
第二，一个大东部框架经过十几年的努力已经慢慢在崛起，这种崛起对老百姓来说实现了从蓝图到现实的转变过程。我们的老百姓都很实在，他喜欢实实在在的东西，喜欢看得见摸得着的东西，而在大东部可以让人家看到什么。宁波有很多兴起的板块，哪个区哪个县都有这样的新兴的板块，但并不是所有新兴板块都能做得好。从其他城市发展来看，也不排除有的新兴板块变成了鬼城、变成了空城。它需要经济、人口一系列的支撑，才可以形成新兴的板块。宁波的新兴板块可能就是鄞州中心区，鄞州中心区目前的房价，从店铺来讲它的客流量、销售量跟天一广场已经差不多了，很多店铺销售价格跟老城区、主城区是差不多的，房价跟江东、江北、海曙核心区价格也是一样的，原因是什么？因为它成熟了，它适合居住了，它有这么多人气。再看鄞州中心区这个新城板块发展的历史，鄞州中心区的楼盘是我做的，也是宁波的楼盘东湖花园七十几万平方米，楼盘整个价格从2000多块卖起，在某一个阶段的时候，记得卖东湖花园二期最后几栋高层的时候价格从三千多在短短一个月内涨到七八千，现在二手房要达到一万五六千，原因是什么？原因就很简单的一点，那个地方适合居住了，而不是单纯的投资保值增值的东西。
今天我们说现在房地产宏观调控，在座许多老百姓买房子是为了什么，他没有想我一定要投资，他的想法很踏实，我要住，我要为孩子结婚买房子，我要为改善生活买房子，这是非常实实在在的想法，当然他不希望买的房子会跌，也希望买的房子能保值增值。我们看鄞州中心区的趋势，鄞州中心区发展跟东部新城的发展模式是不一样的，鄞州中心区的发展先是造大批量的住宅，吸引大量的人口进来，然后再建商业配套、公共设施；东部新城相反，东部新城新开工的一期13平方公里，289万平方米的办公、公建，110万平方米的商业，居住规划二十万人口，在这一期里面能够满足老百姓居住需求的可能只有六万人口，就意味着还有14万人口工作在东部新城生活在哪里？不知道。那帮人在一个地方工作，他的想法也很踏实，谁都愿意在工作单位附近找一个适合于居家的地方。东部新城又有个非常痛苦的事情，东部新城看上去现在有了许多漂亮的大楼，晚上亮的都是外立面、公建的灯光，其实生活配套设施没有起来，真正能实现生活配套设施的要往哪里走？鄞州中心区。因为鄞州中心区已经有了成熟的生活配套设施。对客户来说很重要的一个就是地段，地段，还是地段，地段好还不够，这个地段还要是成熟的。
第二，目前老百姓购房的欲望很简单，实实在在的居住。什么地方适合居住的？工作单位附近；传统思想里面的东部，第三成熟的配套、成熟的环境，能够让他一家三口都非常方便，小孩子能够方便的读书、读好学校，交通很方便，生活上有非常好的环境，还有很重要一点就是买得起。
这个买得起我们要去看，又有一个很好的判断，房子按照城市来看，杭州平均房价里面50%是地价，宁波过去大概是30%几，现在可能也不够了，也往50奔了，某种程度上来说也是地价决定了房价。房价的趋势包括我自己也做开发，跟很多开发商朋友做交流，地价趋势决定了房价趋势。我们来做个判断，用一系列数据来比较，宁波最贵的地价在两个地方，宁波说一轴两心，沿着中山路、百丈路是一轴，两心就是东部新城、三江口。三江口拍出的地价，雅戈尔在做的，楼面价大概是18000多元；但它还不是宁波最贵的楼面价，最贵的是在百丈路延伸段嘉里拿的，楼面价将近两万元。这种楼面价其实决定了房价的趋势，也意味着许多开发商对东部新城的预期，意味着可能房价卖到三万以上一分钱都赚不到。东部新城目前的地价是九千多，上段时间维科拿的。在这样的价格趋势下，东部新城的房价以后可能会锁定在两万五、三万五之间。这就意味着一种趋势，东部新城的房价有可能会成为宁波房价中新的制高点，它可能会超越现有三江口的房价，这是有先例的。你去看苏州，苏州金鸡湖边上的房价已 过了老城。宁波这种趋势也会非常明显。这是个。
第二，对老百姓来说是不是最市中心房子就一定适合于居住呢，我觉得客群在细分，从东部新城的地价来看它的房地产只能往高端发展，可能是为宁波最的客群打造的，我们看到都是180、200多东西，但实际上生活质量、生活品质跟大房子、小房子也不一定有太大的关系，有时候舒适度才是最关键的因素，我一直跟客户说适合你自己的，跟你生活品质和生活方式相匹配的楼盘才是的。也就是说有时候我们买房子，就像宁波老百姓一样实在，这种实在其实跟自己的经济实力相匹配，并不一定要高负债的成为一个房奴，那生活品质会下降得很厉害，量力而行，买到高品质的、适合总价的、适合自己家庭居住要求的产品，我觉得才是好的。
第三，现在的家庭跟过去不一样了，原来一家三口就一辆车，比如说我开车可能要考虑到太太、孩子怎么办，现在车子越来越多了，孩子大一点的话可能一家三口就有三辆车，两夫妻两辆车也很正常，交通的问题就解决了，这样活动的半径就会随之扩大。宁波本身就是很小的地方，十年前的宁波跳上出租车八块钱似乎可以到宁波任何一个角落。现在以东部新城市政府为核心，往东走，往西走，往北走，往南走，还是八块钱，三公里到五公里范围可以到哪里，你做什么样的选择。还是以宁波市中心为核心，画个圆圈，东西南北，看看我们有什么样的选择，其实就可以得出很好的结论。市政府往西走是江东，江东以后低于两万五的房子也找不到了，那是老三区；往东走是梅墟，那个地方目前暂时生活配套不是最成熟的；往北走到镇海，过江了；往南走是鄞州和东部新城的交界处，说到鄞州又是一个很奇怪的事情，鄞州三面包围了宁波，许多家住在东部的人概念上没有太多宁波跟鄞州的差别，鄞州跟宁波一直以来都是融合在一起，所以原来江东和鄞州的客群中很少有人清晰的分得清江东跟鄞州之间的关系。以这样的一个半径，宁波的城市很小，空间也不大。在这样的前提下，我自己的理解，这个区域打的只有八块钱，起步价的范围内根本就分不清板块有什么本质性的差别。
我说三点：，好房子要有好地段做支撑；第二，好房子要有好的成熟的生活配套做支撑；第三，好房子还要老百姓买得起，买不起的房子对他来说都没有用。这样的房子在哪里找？今天我们在这里做节目，盛世缔壹城是不是属于这样的房子？这个问题让申总来回答。
房天下：其实刚刚沙总的表述，非常生动，尤其是在东部新城画个圈，打的八块钱的范围内，你到底选择在哪里置业。现在很多人关注东部新城，但是东部新城偏高的房价也让很多人望而却步，与之相比东部新城辐射区域的南翼板块里的几个项目可以说，也可能成为宁波购房者未来得选择，想问一下申总如何看待南翼板块。前两天宜家刚刚开业了，宜家开业的热闹程度可以说是很多人没有想象到的，随着宜家入驻南翼板块，相信对整个区域的带动作用也会非常明显，尤其是这个区域现在已经有一些配套设施，将来还会有很多商业入驻，鄞州区就是由于万达入驻之后对整个区域凝聚力以及人流量有很大的帮助。你如何看待宜家入驻以后对区域影响呢？
申永兵：大家好，我是宁波置业公司的申永兵，很高兴参加这个节目。我到宁波一个半月，从上海过来。虽然说对宁波不是太熟悉，但这一个半月时间让我感触很深。上海浦东的大开发和目前东部新城有点相似，就拿这两个地方做比较，九十年代的上海浦东整个道路、基础设施各方面还不如东部新城，当时开发的时候尤其是在陆家嘴的房子大家都不看好，认为房价不会涨。当时陆家嘴附近的房子在三千多元每平方米，没有人买。现在目前陆家嘴的房价十几万、二十几万。当时有一句话，宁要浦西一张床，不要浦东一间房。目前上海浦西和浦东房价差不多，尤其是浦东新城。
我到宁波看到东部新城其实也一样，它的发展势头应该说叫不可限量，它有政治中心、经济中心、生活中心，这样一个大的氛围，房价一定会蓬勃发展。
首先说房价，大家可能问房价会不会涨？这是所有人都比较关心的话题，大家可以算一笔帐，房价的组成是什么？一是土地成本、二是人工费、三是建筑材料、四是管理费用。土地成本是在不断上涨、不断攀升的，人工也在提升，钢材、水泥、黄沙也在提升，管理费也在随之提升，组在一起形成房地产的定价依据，它一定会涨。任何一个开发商搞房地产开发总是要保利，暴利时代已经过去了，以前是30、40%的利润，现在没有了，只有8、5%左右的盈利，目前房地产应该说是健康的发展，暴利时代已经过去了，任何一个开发商不能有这个念头，保证合理利润以后让老百姓真正得到实惠，让每个人买得起房。这是房价的组成。
再说一下我们这个项目，缔壹城的项目开发量是52万平米，一期是15万平方米，一期有四栋高层（30层），八栋多层组成，多层是花园洋房，花园洋房由130到150平方米，高层有80到110、120平方米的户型。这里满足了不同的需求，有刚需，80多平方米；也有改善的，比如高层我们也有110、120、130平方米的；如果层次再高一点也可以住花园洋房。我们的项目满足了不同的消费需求。同时我们的定位是缔壹城，所以对整个小区的配套、品质要求比较高，包括景观绿化，现在我们也在搞规划，尤其是景观这方面也会是一个亮点。包括门卫及细节的设置都会非常注重。同时自然景观非常好，项目西边有个河，南面有个河，而且都是活水，从这方面来说项目地理位置也是得天独厚的，有水有河有活水。我们对缔壹城项目是充满信心的，而且也希望把这个项目做好，让所有人买得起房。
谢谢。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
