[摘要] 2013年至今为止，从最初的“国五条”到宁波版国五条细则落地，可以说环环紧扣人心，注定2013年是一个不平静的房地产“调控年”。究其根源，可以追溯至2013新年初，政策已初显苗头，公积金政策最先异动，部分城市住房公积金贷款政策频频收紧，而这也引发市场对楼市调控加码的种种猜测。
限购城市扩围房产税试点扩军
2月20日，国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议提出了完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设和加强市场监管等五个方面的政策措施，并强调加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制。
与此前市场传言的二套房门槛提高等措施相比，此次出台的政策措施力度稍显温和。业内人士指出，高层在两会前夕针对楼市调控再发强音，对市场预期的影响不可忽视。在看似原则性的表态背后，不排除未来调控加码的可能。若房价持续大幅上涨，限购扩围、信贷门槛提高和房产税试点扩军都可能成为政策加码的着力点。
楼市微妙政策强音适时发出
会议指出，我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。业内人士认为，这其中提到的“住房供求紧张格局”是促成本次表态的重要原因。
从2012年末开始，部分区域的房地产市场出现非理性上涨。即使在传统的春节销售淡季，市场热度仍然不减。根据中指研究院的统计，今年2月9日至15日，该机构监测的27个城市中，有21个城市楼市成交量较去年春节同期上涨，其中14个城市成交量涨幅超过一倍。
按照该机构的监测，贵阳是房屋成交量涨幅的城市，达到2675%；其次是温州，涨幅达1433.33%。总体而言，27个城市春节期间楼市成交量平均上涨513.42%。
随着春节假期的结束，热点城市楼市迅速恢复。据媒体报道，春节后仅三天，北京二环以内热点小区的二手房价每平方米就上涨了1000元，二手房的挂牌量和交易量均在飙升。不少业内人士惊呼，在热点城市的部分区域，楼市已呈现出非理性上涨的态势。
有媒体报道，自1月以来，昆山、东莞、金华等城市先后出台了下调住房公积金贷款额度的通知。受此影响，“楼市调控加码”的消息不胫而走，市场更是传言二套房首付将提至7成，利率调至基准利率的1.3倍。
该传言虽未得到主管部门的证实，但加剧了市场的恐慌情绪。在房屋成交量持续释放的同时，沪深两市的地产、水泥、建材等股票连日下跌，几大龙头房企股票跌幅居前。
基于上述背景，五项政策措施的提出并不显得意外。“之所以做出上述表态，说明非理性因素已经影响到房屋交易市场和资本市场，且原有的政策执行得并不到位。”中国房地产学会副会长陈国强向中国证券报记者表示。
据悉，这是“新国八条”出台两年来，高层针对房地产调控做出的又一次明确表态。不少业内人士认为，在两会召开前的关键节点上，上述表态释放出强化调控的政策思路，其信号意义十分明显。
绵里藏针预留调控加码空间
事实上，尽管时机颇为敏感，但与市场传言的政策力度相比，此次政策祭出的手段显得温和。多数业内人士认为，新政提出的五方面政策措施多为对原有措施的强调，而非政策力度加码，其对市场的影响恐较为有限。
但个别条款仍引起市场关注。国务院常务会议强调，其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。被认为暗含了“限购令”扩围的可能。而一旦“限购令”真正实现扩围，无疑将成为区域楼市的重大利空消息。
会议还强调，各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。制定并公布房价控制目标是“新国八条”中提出的重要措施，但在2011年高调推行后，2012年并未被着重强调，不少城市也未公布上述目标。此次重提，被不少业内人士解读出“加码”的意味。
同时，扩大个人住房房产税改革试点范围也被此次会议提出。有业内人士认为，尽管推进房产税试点困难重重，但该试点有可能在今年实现扩军，“热点城市+有准备的中西部城市”或成下一批试点的城市组合。
会议还强调，2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。同样被业界认为是现有政策的延伸。
对于外界最关注的差别化信贷政策，会议使用了“严格实施”的措辞，并未明确提高二套房购房门槛。但陈国强认为，这一表态仍然留有调控的余地，即如果个别区域的楼市继续暴涨，不排除传闻变成现实的可能。
就当前的房地产市场走势而言，市场对此次政策措施的解读并非浮于字面。多数业内人士认为，此次出台的几条措施可谓“绵里藏针”，一旦楼市再出异动，政策很可能再度加码。伟业我爱我家集团的解读认为，2013年全年政策的出台逻辑应该与2011年类似，年初国务院确定调控方向及原则，之后政策的重点在于各城市执行细则，各部委以及北京、上海等一线城市地方政府的表态更加值得关注。
在未来可能出台的细化措施中，长效机制的建立不可或缺。阳光[消息价格户型点评]壹佰置业集团副总裁范小冲表示，未来房地产政策的制定，将站在城镇化推进的大背景下来考虑，因此在维持政策稳定性的同时，各项长效机制将可能加快推进。
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